Terug naar NL: hoe wordt mijn Amerikaans vastgoed in NL belast?

[sheppard]

Ik ben mij momenteel aan het oriënteren op een terugkomst naar NL na 10 jaar in de VS te hebben gewoond en gewerkt. Ik wil met mijn Amerikaanse vrouw en twee kids dichterbij mijn familie in NL wonen. Wij bezitten hier in de VS een huis. Momenteel vraag ik mij af of ik die wil verkopen of verhuren als wij vertrekken. Ik zie ons gezin uiteindelijk weer terugkeren naar de VS, naar de plaats waar wij nu wonen.

Hoe wordt mijn Amerikaans vastgoed in Nederland belast als ik mij daar vestig? Ik zal in Nederland uiteindelijk ook een huis willen kopen, maar eerst waarschijnlijk huren. Maakt dat een verschil?

Any thoughts? Dank!

[USInsider]

De Ned.landse aanpak is anders dan de US overheid het doet. Je US inkomen wordt niet belast door Ned.land als je in de US woont. Dit itt. een USer die in Ned. of elders woont/werkt, die kan aanvullend belasting verschuldigd zijn in de US.

Dus stel je verkoopt het huis voor je vertrekt, dan valt dat alleen onder US IRS wetgeving.

Maar ga je naar Ned. en verhuur je je huis, wat je inkomen oplevert - na aftrek van allerhande kosten denk ik zo - wat daar de consquenties van zijn, dat zul je een belastingdeskundige in Ned. moeten vragen.
Wat de consquenties van inkomen in de US zijn als je in Ned. woont, zul je aan een bel. deskundige in de US moeten vragen.
Ik denk dat er ook kans is dat de staat waarin het huis staat belastingen kan heffen hierover.

Mocht je in de US belastingen moeten betalen dan kun je die in Ned. aftrekken. (En andersom.) Er is een belastingverdrag om dubbele belastingen te voorkomen.

Ik weet niet wat je status is in de US is ? Want je hebt het over mijn US vrouw - heb jij dubbele nationaliteit ?
Dan moeten jullie beiden ook als je in Ned. woont/werkt, bij de IRS aangifte doen. Er is dacht ik een vrij bedrag van tegen de $ 100,000, en de belastingen in Ned. liggen hoger dan in de US, dus je zult weinig/niets verschuldigd zijn. Maar je blijft aangifteplichtig.

Belastingtechnisch maakt het denk ik geen verschil of je in Ned.land een huis koopt of huurt. Aklthans, niet meer of minder dan het voor een inwoner van Ned.land verschil maakt. Er is geen vereiste geld dat je ev. overhoudt op de verkoop van je huis in de US te besteden aan de koop van een huis in Ned. (zoals ooit de regel was in de US.)

Ik roep dus maar wat gebaseerd op wat ik hier heb geleerd/meegemaakt. Maar dit is echt een kwestie voor mensen die ervoor gestudeerd hebben en ook op de hoogte zijn van de nieuwste regels. Opm. hier moet je vooral als aanknopingspunten voor het gesprek met die deskundigen zien.

[Fellow2012]

Hoe kan de belastingdienst in NL erachter komen dat je bezittingen hebt in het buitenland als je het niet zelf opgeeft?

[USInsider]

Zoals ik al aangaf, alleen een deskundige kan aangeven wat mogelijke consequenties zijn. Het kan best dat wat het huis in de US oplevert door Ned.land niet wordt belast. Of dat er een constructie mogelijk is waardoor het niet wordt belast.
Het is ook mogelijk dat de verhuur van het huis tot verliezen leidt na aftrek van alle kosten. Misschien is dat verlies van Ned.lands inkomen aftrekbaar. Allemaal mogelijkheden om door te spreken.

[movingon]

Hoe kan de belastingdienst in NL erachter komen dat je bezittingen hebt in het buitenland als je het niet zelf opgeeft?

De belastingdienst heeft met steeds meer landen reciproke belastingverdragen (kun je vinden op de website van de belastingdienst.nl - heb ik afgelopen jaar mee te maken gehad, ander land dan de US anders had ik je kunnen doorlinken), dit houd ook in dat ze gegevens uitwisselen. Soms kan het ook gunstig uitpakken (de post ter voorkoming van dubbele belasting voor oa onroerend goed en dividend) is er nog steeds en daar ben ik vriendelijk op gewezen door een belastingambtenaar, jaren terug... (Ja dat kan ook, en dat liep in de duizenden voordeel, soms, heel soms maken ze het ook leuker Ik zou een expat adviseur advies vragen, die heb je er ook zat in den haag oa. want daar komen veel Amerikanen een paar jaar wonen en gaan dan weer, uit eigen kennissenkring weet ik dat ze dan ook graag een huis aanhouden in eigen land.

Succes.

[sheppard]

Dank voor de uitleg! Ik denk er steeds meer over om ons Amerikaanse huis simpelweg te verkopen, dat lijkt mij makkelijker. De overwaarde kan ik dan gebruiken om in NL een aanbetaling op een hypotheek te doen.

[USInsider]

Verkopen is niet alleen een goed idee niet alleen vanwege eventuele belastingen. Het verhuren van een huis kan prima gaan, maar je kunt ook de huurders 'from hell' krijgen. Je zou in jouw geval denk ik dan wel verhuren via een agency, maar toch, er zit een oceaan tussen hou en je huis - en je huurders.
Als je in staat bent je huis te verkopen - iets dat voor veel mensen waar ik woon een onmogelijkheid is - bespaar je jezelf een boel kopzorg denk ik.
Ga je ooit terug naar de US - de US heeft geen woningnood en een ander huis zal dan wel te vinden zijn.
Enige risico dat je loopt is dat je huis in Ned. in waarde daalt terwijl de huizen in de US juist omhoog gaan in dezelfde tijd. Maar dat had je zelf ook al bedacht.
Het hangt er dus ook vanaf: hoe uniek is je huis ? Denk bv. aan ontwerp, oppervlakte lot, zoning, enz.
Heb je binding omdat het al een paar generaties in de familie is oid. ?

[Old Faithful]

Laat ik vooropstellen dat ik geen belastingexpert ben en dat je het beste bij de belastingdienst kunt informeren.
Ik denk echter dat jouw woning in de V.S. behandeld zal worden als elke andere woning waarin je zelf niet woont. Die woning wordt gezien als vermogen en valt daardoor in box 3. Over je vermogen, in dit geval dus de waarde van de woning, moet je 1,2% (30% over een fictief rendement van 4%) vermogensrendementheffing betalen. Er is een vrijstelling voor ongeveer de eerste € 21.000 p.p. Eventuele huurinkomsten worden niet belast, (onderhouds)kosten kun je niet aftrekken en een eventuele hypotheek mag je op de waarde in mindering brengen.

Nogmaals, zonder garantie.

Succes met de verhuizing.

[movingon]

Dat klopt, het valt in box 3, maar zoals in Nederland waar de WOZ waarde de waarde is die de belastingdienst voor je woonhuis aanhoudt, geldt dat ook voor een evt. 2e woning. En zeker als je verhuurt is de waarde die je moet opgeven (het bedrag wat je bij de US tax ook opgeeft) vaak vele malen lager dan waar je het voor verkoopt. Als je verkoopt en dan het geld als vermogen hebt dan wordt dat dus belast. Vb. Huis staat voor 300k bij de US tax. Maar als je verkoopt levert het 420k op. In het eerste geval staat het bezit voor 300k (1.2% = 3600, belasting die je in de us betaalt, mag je hier dan vanaf trekken, huur inkomsten moet je dan ook opgeven) in box3, in het tweede geval heb je 420k in box3 (1.2% = 5040). Steek je die 420 hier in je huis, dan heb je daar wel weer voordeel van, maar kan ik zo niet oplepelen of dat voordeliger zou zijn. VB zonder hypotheek, dan wordt het plaatje natuurlijk weer anders.

[Rudgermaas]

Een aanvulling op old faithful: de eventuele hypotheek die nog op het huis zit, mag in mindering worden gebracht op de waarde van het huis. Zo is in feite alleen de overwaarde belast in box 3.

Het betreft hier overigens een onroerend goed, dus dan geldt een voorkoming van dubbele belasting in NL (omdat het goed in de VS is belast). Per saldo zul je er hier in NL weinig tot geen belasting over betalen.

Dit is overigens mijn gedachtegang hierover en ook ik geef hier geen garantie over .

[Old Faithful]

Een aanvulling op old faithful: de eventuele hypotheek die nog op het huis zit, mag in mindering worden gebracht op de waarde van het huis. Zo is in feite alleen de overwaarde belast in box 3.

en een eventuele hypotheek mag je op de waarde in mindering brengen.

[Rudgermaas]

Sorry, niet goed gelezen

[DixieChick]

Persoonlijk, en hier vraag je eigenlijk niet om, maar goed , zou ik het huis verkopen. Je zult in Nederland al met genoeg regeltjes en gedoe omtrent de belasting te maken hebben (not to mention de IRS aangifte van je vrouw), dat ik zou min mogelijk rompslomp en gedoe zou willen. Plus, je zegt dat je ooit terug wilt gaan naar de VS, maar wie zegt dan dat je daar precies weer wil of kan gaan wonen? Wat als het huis niet meer aan je eisen voldoet? Ik ken heel veel families die verhuizen, hun huis niet (kunnen) verkopen, het dan verhuren, onder het mom van "als ik hier terug kom, dan heb ik een huis" (en met een bepaald squadron hier komt iedereen inderdaad altijd terug), maar niemand die ik ken gaat weer in hun oude huis wonen. Voor de meesten is het te klein, niet meer hun smaak, of willen ze toch iets nieuwers, dichterbij school, werk, of whatever.

[sheppard]

Nogmaals dank allemaal. Allemaal goede uitleg. Met deze informatie in mind ga ik ons huis verkopen wanneer we hier verhuizen. Moet dan wel eerst een baan in NL vinden, daar leunen nu al mijn plannen op. Geen inkomen, geen verhuizing, it's as simple as that! Thoughts?

[USInsider]

Maar TS is toch zelf ook USer geworden ? Of heeft hij al die jaren op een groene kaart in de US gewoond dankzij zijn huwelijk met een US citizen.
Ook als permanent resident ben en blijf je belastingplichtig over je wereld-inkomen. Kortom, beiden moeten aangifte doen, maar denkelijk op een 'joined return'.
Maar als TS een g.k. heeft, kan hij niet voor een langere periode de US uit.

Thoughts ? Ik weet niet wat voor werk je doet, wat je opleiding is. Maar als je dual citizen bent en dus je EU paspoort nog hebt - wat ik eigenlijk denk want anders zou terug naar Ned. toch wat meer voeten in de aarde hebben(?)- zou je ook Duitsland kunnen overwegen. Ik lees voortdurend dat het daar qua werkgelegenheid voor beter-opgeleiden nog het beste is van heel Europa. En bij banen op hoger niveau zullen de co-werkers wel Engels spreken en als jij ooit in Ned. op school heb gezeten, heb je denk ik wel wat Duits geleerd.
Heeft je huidige werkgever geen mogelijkheid tot overplaatsing ?
Ev. een headhunter inschakelen ?

Ik lees dat je denkt dat je uiteindelijk terug wilt naar de US - heb je een beroep waarin ervaring waarde heeft ? Want als je software-engineer ofzo bent, kun je werk vinden na je 50 gevoegelijk vergeten. Of praat je dan over retirement ?