DV2012: Inge67

[USInsider]

Flipje, ik zei niet dat het verplicht werd door de hypotheeknemer. Ik zei dat ze het denkelijk moest toevoegen gezien haar lokatie, in een poging Inge te helpen en alle mogelijke posten te noemen die ze kan tegenkomen als eigenaar van een huis in SoCal. Heeft ze het niet nodig dan is dat alweer een besparing.
Zelf heb ik in SoCal gewoond en ik had earthquake coverage. De kans dat je schade oploopt door een aardbeving is gering, maar als het gebeurt kan het desastreus zijn. De NorthRidge/Reseda quake gaf schade tot in Fillmore, zwembaden die scheurden, huizen die zo ongeveer opnieuw gebouwd moesten worden, gescheurde leidingen, idem riolering, gaten in tuinen, enz. (in-fill bouw is prijzig).
Waar ik nu woon (midden CA) heb ik inderdaad geen earthquake coverage, mede om de reden die jij noemt, maar in dit gebied kunnen we het risisco nemen. (Afkloppen !)
We hebben zelf in '94 twee behoorlijke naschokken gehad, waarbij we bij de ene de sensatie hadden dat we wegrolden en bij de andere dat het hele huis werd opgetild.

Mbt. tot het getal wat ik noemde waarboven de lening een jumbo loan zou worden, ik baseerde me op een web site met info van Fannie/Freddi die voor ieder county in CA het getal gaf. Daar vond ik voor dit jaar $ 625.000. Op dit site vond ik ook de median prijs van 690.000
Het was niet mijn bedoeling hier in de complete nitty gritty te gaan van hypotheekgeven enz. ik wilde alleen aangeven dat S.B. county in de boeken staat als duur.
(Ik heb nergens de $ 417.000 genoemd, alleen gezegd ong. $ 200.000 meer. Ik ben express hier niet verder op ingegaan aangezien teveel termen als conventional, conforming, super conforming, FHA, enz. het voor mijn gevoel niet echt duidelijker maken.)

Je noemde Zillow, Zillow is prima, maar je kunt niet blindelings afgaan op de info die ze geven en ook niet op de prijzen, dat zijn vooral indicators. Nu en dan verandert Zillow het algorithm en dan is je huis opeens meer of minder waard vergeleken met de dag daarvoor. Ze hebben wel hele goede mogelijkheden te zoeken in bepaalde buurten en streetviews zijn ook heel waardevol in mijn ogen.

Inge, dat huren weggegooid geld zou zijn is te kort door de bocht. De situatie is in de US beduidend anders dan in Ned. Makelaars zijn duur en worden door de verkoper allebei betaald, OG belasting is een heel ander verhaal, enz.
Maar Google het eens er zijn vast sites waar men de vergelijking maakt. Zelf hoor ik een termijn van drie, sommigen zeggen vijf, jaar om met kopen beter uit te zijn dan met huren.
Geld dat je nooit terugkrijgt als koper is je rente, je OG belasting, je onderhoud, je verzekeringen, je aan en verkoopkosten, de makelaarskosten, plus de kosten van het sluiten van de hypotheek, en grote kans dat men je al net aangekomene een of twee points berekent (vooruitbetaling van rente over de hele lening).
Kastelke heeft een punt, als prijzen gaan stijgen wordt het meer geld, minder huis. Maar de prijzen kunnen ook enkele jaren redelijk stabiel blijven, dat betekent dan geen waardevermeerdering. Plus als je in de US woont kun je de vinger aan de pols houden. Maar de verwachting is dat de prijzen niet meer zo snel zo hoog zullen stijgen als enige jaren geleden - banken hebben toch een pijnlijke les geleerd. Die zullen ze wel vergeten opdenduur, maar de komende jaren nog niet.
Overigens wij hadden destijds een verklaring bij ons van bureau kredietregistratie in Tiel. Heeft Belgie ook zoiets ? Het heeft ons destijds toch wat geholpen (alle beetjes enzo).

Aangezien je man nog niet voor de US werkgever werkt (?) lijkt het me lastig nu al inkomen te hebben, plus jullie hebt nog geen SS nummers heb ik begrepen en ook nog geen US bankrekening ?
Zodra je definitief in de US bent kunt je het beste een auto kopen met een deel lening en die dan elke maand tijdig afbetalen, een credit kaart aanvragen van Shell alleen om mee te tanken, een secured crdit card aanvragen, enz. Er zijn een aantal sites die advies geven hoe je credit score zsm. op te bouwen.

[FlipjeBTiel]

Zelf heb ik in SoCal gewoond en ik had earthquake coverage.

Hoe groot was het eigen risico?

Gr., Flipje

[USInsider]

Ik heb gezocht, maar aangezien we daar 15 jaar geleden vertrokken, heb ik de verzekeringspapieren en de polissen niet meer helaas.
Maar het eigen risico was niet zo hoog dat dat een reden was om de aanvulling op de polis niet te nemen.

Waar we nu wonen is het inderdaad onvoordelig quake coverage te nemen vanwege de hoge eigen bijdrage. Ik weet niet of dat per regio scheelt, of dat het de afgelopen jaren zo veranderd is.

[FlipjeBTiel]

Oh, okay. Mijn huizenervaring gaat zeker geen 15 jaar terug.

Op de radio hoorde ik gisteren een aantal spotjes voor deze rakkers: http://www.earthquakeauthority.com. Dus even gekeken wat ze te bieden hadden, en ze geven twee keuzes voor eigen risico: 10% van de verzekerde waarde plus $5K, of 15% plus $5K. In beide gevallen zijn de jaarlijkse kosten fors hoger dan de "normale" verzekering als ik onze postcode invul; met een SB postcode is het fors goedkoper. Ik denk daarmee dat als je in SB een huis koopt op een plak grond die vlak is, het niet de moeite waard is: ik verwacht in zo'n geval bij een flinke aardbeving dat het huis scheurt, niet instort. Op een steile heuvel zoals bij ons zal het een ander verhaal zijn.

(En eerlijk gezegd denk ik dat in SB, een tsunami een groter probleem is bij een aardbeving, dus als je verzekering wilt, zou ik daar voor een overstromingverzekering gaan (en checken dat een tsunami eronder valt )).

Gr., Flipje

[USInsider]

Je kunt er niets van zeggen wat er gaat gebeuren. Het hangt ervan af hoe dicht bij het epicentre je zit, van de kracht van de aardbeving, van de aard van de scheur, de aard van de ondergrond, de soort aardbeving, en of er liquifaction optreedt. En ook de kwaliteit van de bouw van je huis.
Na de Reseda/Northridge quake (mijn man maakte die mee ong. tien mijl van het epicentre) was er schade in omringende plaatsen, maar heel vreemd verdeeld, dus in een straat een huis enorme schade plus gescheurd zwembad, en de rest van de huizen niets aan de hand.

Wij konden q.v. destijds nemen als aanvulling op onze home ownerspolicy, bij dezelfde verzekeraar. Het dekt niet alleen herstellen schade huis - en daar heb je zelf weinig over te zeggen, het is de overheid die bepaalt of je huis weer quake-veilig is - maar ook schade aan personal property, plus huisvesting elders terwijl je huis herbouwd/gerepareerd wordt. Het is in de meeste plaatsen heb ik begrepen, verplicht je huis te herbouwen, je kunt niet zeggen, laat maar, om de hoek is nieuwbouw die een stuk goedkoper is. Infill-bouw is duur, vandaar dat de meeste verzekeraars voor een stukken hoger bedrag verzekeren dan de marktwaarde van je huis.

[goldenhills]

Vergeet ook landslide / mudflow / flood insurance niet. Het kan akelig hard regenen aan de kust van California. Afhankelijk van de plaatselijke geografie kan de kans op schade daardoor aanzienlijk hoger zijn dan als gevolg van een aardbeving.

[USInsider]

Inge, I'm not completely daft !, ik had wel begrepen dat je niet een huis hier wilde kopen terwijl je nog in Belgie zat, maar wel dat je idee had te doen zsm. na aankomst.

GoldenHillns, ik was de floodinsurance niet vergeten ! maar dekt die insurance ook mudslides enz. ? Inderdaad toen we in SoCal woonden kwam er boven Pacific Palisades een hele heuvel naar beneden schuiven. De mensen die aan de voet woonden, en geluk hadden niet thuis te zijn, waren alles wat ze hadden kwijt.

[dimona]

Ik geloof niet zo in huren, voor mij is dat weggegooid geld. Zelfs al heb je kosten aan een huis, de investering is nog steeds in het huis zelf. Geld aan huur is geld weg.

Tsja. Je huis onder de aankoopwaarde moeten verkopen, is ook geld weg. En je vaste lasten en rente zijn ook geld weg. Wij hebben onze periode in Nederland (3 jaar) gehuurd en ik ben zo blij dat we dat gedaan hebben. Achteraf gezien was dat met de huizencrisis het allerbeste besluit (nou ja, mijn man zag het toen in 2007/2008 al aankomen dat het helemaal mis zou gaan, dus de credits gaan vooral naar hem).

Ik zou - zeker in een nieuw land - niets overhaasten wat huizen betreft. Wij wonen nu ruim een jaar in ons Amerikaanse huurhuis en ik leer nog bijna iedere dag bij over dingen waar je op moet letten. Zo kunnen er door de home owners association allerlei restricties zijn opgelegd waar je totaal geen weet van hebt. In onze wijk had iemand een huis gekocht met het idee er een verlichte tennisbaan bij aan te leggen. Dat laatste ging dus mooi niet door en ze hebben het huis uiteindelijk maar weer verkocht. Ook weet je meestal pas na een tijdje in welke wijk je het beste past. Ik heb dat zelf niet zo ervaren, maar volgens een buurvrouw spelen sommige klasgenootjes niet met haar dochter omdat ze niet in hun wijk woont. Mijn dochter heeft in die bewuste wijk toevallig erg veel vriendinnen wonen, dus ik kan het niet onderschrijven, maar het is wel opvallend dat ze uitgerekend allemaal in die ene wijk wonen. Iets anders waar je pas na een tijdje achter komt, is wat het weer bijvoorbeeld voor invloed heeft: kom je in de winter nog fatsoenlijk zonder SUV bij je huis (zal in CA wel meevallen, maar je snapt het punt); gaat na iedere regenbui je oprit schuil onder 2ft modder; is airco een must in de zomer? En heel belangrijk natuurlijk: de scholen. Wij schoten toevallig in de roos met onze schoolkeuze, maar als Europeaan ben je geneigd om op hele andere dingen te letten dan wat hier bepalend is voor het niveau van een school. Follow the money (dure wijken) en je zit bijna altijd goed qua school. Zuur maar waar.

[FlipjeBTiel]

@oortjes: ja, dat er veel factoren meespelen begrijp ik, maar waar ik op doel is dat tenzij het hele huis plat gaat, je niets aan die verzekering hebt, want kosten van scheuren, fundering, etc. zullen minder dan het eigen risico zijn. Ook dat zwembad waar je het over had: ik garandeer je dat dat niet onder de aardbevingverzekering valt, dus daar schiet je nog steeds niets mee op. Verplichting tot herbouwen is er niet, tenzij het een historisch gebied of gebouw is, of de HOA het vereist. Wel zul je overal verplicht zijn om de rotzooi op te ruimen. Maar je kunt altijd weglopen, en dat is het andere punt: de hoeveelheid overwaarde in het huis die je feitelijk beschermd, na aftrek van het eigen risico, is niet de moeite (aan de jaarlijkse premie) als je net een huis koopt met b.v. slechts 25% down.

@Inge67: bovenstaande gezegd zijnde, als je een klein huis op een mooie plaats in SB koopt, dan kan het goed zijn dat 2/3de of zelfs 3/4de van de waarde van "het huis" de grond zelf is (in het appraisal report, wat de bank vereist, zul je een vergelijk vinden op basis van herbouwen en daar kun je de verhouding in waarde grond/huis uithalen). Is dat vlak, dan is die grond net zo goed voor als na een aardbeving, en dan worden de nummers compleet anders.

Over mudslides etc., wat wij steeds gedaan hebben, is een bouwkundig ingenieur ingehuurd die gespecialiseerd is op dat gebied. De gewone home inspector die je zeker zult inhuren is daar niet goed genoeg voor (als ze er al naar kijken), en het verplichte (voor de hypotheek) natural hazards report is typisch vrij vaag. Zo'n inspecteur laten opdraven kost een duit, maar je kunt naar mijn mening alleen maar winnen: ofwel je leert dat je geen dure verzekeringen nodig hebt, ofwel je leert dat je beter af bent met een ander huis. Bij http://earthquake.usgs.gov/earthquakes/ kun je ook de breuklijnen vinden en SB is al relatief lang bewoont, dus er is ook een record van aardbevingen en andere problemen met Moeder Natuur aldaar over een periode van meer dan 200 jaar.

En over mudslides en dekking door de verzekering: als we het over een heuvel hebben, en die is bewoond boven jouw huis, dan zit het er dik in dat je je schade bij die bewoners boven je moet verhalen en niet bij je eigen verzekering (die dat goed weet en niet thuis zal geven). Wij hebben dat hier in de gemeente zo onlangs nog meegemaakt dat een projectontwikkelaar de top van de heuvel wilde weggeven aan danwel de gemeente, danwel het Park District. Die trapten daar niet in natuurlijk! Uiteindelijk werd de HOA er mee opgezadeld.

Gr., Flipje

[dimona]

À propos verzekeringen: wij hebben hier als huurder helemaal niets hoeven te verzekeren, omdat onze inboedel onder de verzekering van de huiseigenaar valt. Uiteraard moet je als huurder wel alert zijn op een goede aansprakelijkheidsverzekering, maar die moet je natuurlijk toch hebben.

[Staceybeesie]

Dat is wel apart. Normaliter neem je inderdaad renters insurance.
Hoe weet je dan precies waar je voor verzekerd bent? Heb je een kopie van de polis?
En wat als je die dure tv of fiets of beiden koopt? Wordt het verzekerd bedrag dan verhoogd?

[inge67]

Misschien ben ik niet helemaal duidelijk geweest wanneer ik zei 'zo snel mogelijk' wat kopen. Ik bedoel wanneer we denken te weten waar we willen wonen en we een huis vinden dat ons bevalt dan gaan we kopen. We vertrekken naar de US met een zak geld van de verkoop van ons huis (dat voorlopig nog te koop staat). De minimumprijs die ik daarvoor zal krijgen is mijn richtlijn (en ja als ik het te koop zet aan die minimumprijs is het morgen weg).
We kunnen op die zak geld gaan zitten en ondertussen een paar jaar huren, dan wordt die zak geld kleiner, of we kunnen dat geld investeren in een nieuwe woning, een paar honderdduizend bijlenen en met intrest en kosten bijgerekend goedkoper af zijn dan wanneer we huren in Santa Barbara. Daarvoor krijgen we dan een groot huis ipv een kippenhok.
Uiteraard zullen we ons voor het zover is zo goed mogelijk informeren voor wat betreft verzekeringen, extra kosten enzovoort.

Ik ben er zeker van dat ik tegen die tijd nog veel zal komen herlezen van wat er hier geschreven wordt. Voorlopig is dat nog heel abstract voor me, maar ik ga ervan uit dat dat veel concrete wordt wanneer we er eenmaal inzitten.

Trouwens, indien we geen lening krijgen en dus 100 procent zelf moeten financieren dan kunnen we nog steeds een leuk huisje kopen, wat niet het geval is dan wanneer we zouden huren.

[mvdl]

Trouwens, indien we geen lening krijgen en dus 100 procent zelf moeten financieren dan kunnen we nog steeds een leuk huisje kopen, wat niet het geval is dan wanneer we zouden huren.

Ik zou eerst maar kijken of het je daar bevalt voordat je wat gaat kopen en de eerste jaren wat gaan huren. De VS als land is mooi om te bezoeken, om te wonen is het heel wat anders. Wacht nou eerst maar eens af of je er inderdaad permanent wil wonen.

[FlipjeBTiel]

@Inge67: goed plan. Zolang het zo lastig blijft voor mensen om een hypotheek te verkrijgen, zullen de huizenprijzen laag/stabiel blijven; de gemiddelden gaan wel omhoog, omdat er minder foreclosures zijn, maar tenzij je in de markt bent voor een veilingverkoop (wat een optie is met 100% cash) maakt dat voor je eigen situatie niet uit natuurlijk. Ik denk dat je alle tijd hebt.

Gr., Flipje

[inge67]

Ik zou eerst maar kijken of het je daar bevalt voordat je wat gaat kopen en de eerste jaren wat gaan huren.

Dat zijn we dus net niet van plan. Als het ons niet bevalt dan verkopen we het huis terug. Dat zal allemaal echter niet snel snel moeten gebeuren.
Het is niet de eerste keer dat ik een huis koop en terug verkoop. Ik weet ondertussen wel wat de risico's zijn, ja zelfs in het buitenland durf ik het aan.
Wij zijn niet het type mensen dat snel snel wat gaat kopen om dan later tot de conclusie te komen dat we in de verkeerde wijk zitten,
We nemen een weloverwogen beslissing. En dat zullen we nu ook doen

[USInsider]

Flipje, ja je kunt weglopen, naar een andere staat verhuizen, enz. Maar dan heb je je credit score voor jaren verziekt met alle problemen van dien.
Maar stel je hebt het huis cash gekocht voor $ 750.000, dan ben je dus al dat geld kwijt, en als je hypotheek hebt zal de bank toch proberen de rest van het geld alsnog te krijgen.
Maar inderdaad het overgrote deel van de inwoners van CA heeft geen quake insurance, exakt om de reden die jij noemde. Wij dus ook niet. Maar vlgs. de kaart zijn we redelijk veilig hier (afkloppen !), en ons vorige huis in CA stond op een bekende fault-line.

Verder heb ik niet gezegd dat de verzekering nodig was voor het zwembad, ik gaf aan wat voor schade in in hoe vreemd patroon er kan optreden bij een aardbeving.
In de meeste niet al te lang geleden gebouwde wijken van CA gelden CCR's mbt. van alles en nog wat. Een aantal is niet echt enforcable, maar bv. het verbod op het hebben van een kip wordt heel serieus genomen, been there, done that. Ik zal eens uitzoekn hoe het met de herbouw verplichting zit.


Inge, je hebt een huis gekocht en verkocht in Belgie of in Ned. Een huis kopen/verkopen is in de US een totaal ander verhaal. Het is totaal geen kweste van 'aandurven'. Het is een kwestie van alles op een rijtje zetten, doorrekenen en dan een beslissing nemen.
Voor de meeste mensen in de US is hun huis de grootste investering die ze maken, maar het is vaak een riskante investering en voor velen een blijkt het een slechte investering.
Voor een huis in SB zijn de aankoop/verkoop ea. kosten al snel rond de $ 50.000 - op dit moment stijgen de huizen in de meeste delen van CA niet/weinig in waarde. Moet je al snel verkassen dan ben je dat geld toch kwijt.

[inge67]

@oortjes: natuurlijk is het een kwestie van alles op een rij zetten en dan beslissen. Dat is het in Belgie ook. En ook hier is het de belangrijkste investering en komen er nog allerlei kosten bij kijken.

Als je een huis koopt in Belgie gaat dat via een notaris en moet je 10procent registratierechten betalen, Koop je dus een huis van 500000 dollar dan betaal je sowieso 550000.

Ik heb alle respect voor ieders mening en inbreng van know how, maar misschien heb je er net iets minder een idee van hoe het er hier aan toe gaat. Ook hier zijn er kosten en risicos

En neen we kopen geen huis als we denken dat we snel moeten verkassen, Ik ben sowieso niet van plan om snel snel te verhuizen om welke reden dan ook, We hebben een dochter van 9 en die wil ik niet van hier naar daar switchen als het niet absoluut nodig is,

Dus nogmaals, elke beslissing zal weloverwogen genomen worden, maar voor ons is een huis kopen interessanter dan jarenlang huren

[USInsider]

Inge, ik heb ook in Ned. een aantal maal een huis gekocht/verkocht, ik weet er dus wel iets van. Maar je hebt gelijk dat ik me onvoldoende realiseerde hoe ook in Ned./Be. de prijzen van de huizen en dus de kosten zijn gestegen. Je hebt ook gelijk dat ik onvoldoende de overdrachts/registratiekosten heb ingecalculeerd.Het grote verschil is dus dat je in Ned./Be. veel kosten betaalt als je koopt, terwijl in de US de hele rekening gepresenteerd wordt aan de verkoper.
Ieder moet doen waar hij/zij zich het beste bij voelt. Het is alleen dat ik achteraf denk dat onze beslissing snel na aankomst een huis te kopen - mede door omstandigheden gedwongen - niet het beste idee was. Maar hadden we langer in dat huis kunnen blijven wonen dan was het plaatje natuurlijk anders geweest. Ik wilde je van onze door schande en schade opgedane kennis laten profiteren, that's all.

[inge67]

Emdat apprecieer ik ook echt, Al wat er gezegd wordt door jou zie ik als heel waardevol want ik kan inderdaad leren van de ervaringen van anderen,
Hou je dus niet in, ik wil het allemaal horen.

[FlipjeBTiel]

Maar stel je hebt het huis cash gekocht voor $ 750.000, dan ben je dus al dat geld kwijt

Ja, als je je huis free-and-clear bezit, maar in het voorbeeld boven gingen we uit van 25% (kwam je zelf mee ).

en als je hypotheek hebt zal de bank toch proberen de rest van het geld alsnog te krijgen.

Nee, de bank kan naar het verschil fluiten: eerste hypotheken in CA zijn non-recourse. Je credit score is inderdaad wel naar de vaantjes, maar tenzij je de cash hebt om direct opnieuw een downpayment neer te leggen, moet je toch eerst een aantal jaren sparen. En als je de cash wel hebt (en de flow aankunt), kun je eerst een nieuw huis kopen, dan het andere opgeven.

Een aantal is niet echt enforcable, maar bv. het verbod op het hebben van een kip wordt heel serieus genomen, been there, done that.

Da's grappig: in onze gemeente was er ook ruzie over de vraag of je nu wel of niet kippen mocht houden. Nadat de crisis begon nam het aantal kippenhouders fors toe, met alle gevolgen van dien. Waar we naar toe gaan mogen we, theoretisch anyway, koeien houden.

Ik ben sowieso niet van plan om snel snel te verhuizen om welke reden dan ook, We hebben een dochter van 9 en die wil ik niet van hier naar daar switchen als het niet absoluut nodig is

Een ander ding (zelf nog geen ervaring mee), is dat verschillende schooldistricten dan wel, dan wel niet een middle school hebben. Dat gaat dan net beginnen rond de leeftijd van je dochter volgend jaar of het jaar erop, dus nog iets om op te letten.

Gr., Flipje