Hypotheek in de VS

[DixieChick]

Destijds maakte onze mortgage broker geen probleem van mijn H1B visa, omdat hij "de details wel in zou vullen." Bleek later dat hij ons gewoon geboekt had als USCs, onder het mom van: zolang ze een baan hebben gaat alles goed, zodra ze die verliezen gaat het toch fout, visum of niet. "Dat doe ik ook voortdurend voor alle Latino's hier." zei hij ..

Gr., Flipje

Zo, dat is lekker! (not) Heb je hem dat toen laten veranderen?

[Bandido]

Zo zie je maar weer wat een hoop kaf er tussen het koren in zit.

[FlipjeBTiel]

Zo, dat is lekker! (not) Heb je hem dat toen laten veranderen?

Plausible deniability, dus wat kon ons het schelen? Wij betalen braaf, dus de bank ligt er ook niet wakker van; slapende honden enzo. Binnenkort hopen we te refinancen (we zijn al goedgekeurd, maar wachten nog op de appraisal), waarbij we gewoon LPR ingevuld hebben en daarmee is het verhaal af.

Gr., Flipje

[shivo]

Inmiddels met een tweede aanbieder kontakt gehad, en deze vertelde me dat hypotheken met slecht 3,5% mogelijk zijn; drie credit lines van minimaal een jaar zijn vereist, waarvan een credit line een lening moet zijn met vaste aflossingen. Dat laatste maakt het weer lastig aangezien ik geen lening nodig heb.

Het goede nieuws is dat mijn job in Houston inmiddels bijna niet meer mis kan gaan en ik normaal gesproken rond juli van Boston naar Houston zal verhuizen.

[Delftenaar]

Ik was tot voor kort eigenaar van een hypotheek bank in Ohio.
De situatie is als volgt.
De hypotheek mogelijkheden zijn vooral gebaseerd op je zogenaamde 'creditscores'.

Er zijn 3 firmaas die alle financiele transacties volgen.
Het op tijd betalen van schulden (Auto, huis, credit cards, enz.) is het belangrijkste element.

Als je geen creditscore hebt (zeer waarschijnlijk voor iemand die niet in de USA woont) kun je letterlijk geen huis kopen.
Ook moet je minstens als 'resident alien' registreerd staan.

Laat me weten als je specifieke vragen hebt.

mvg,
Matthias van Leur

[PBBI]

Als je geen creditscore hebt (zeer waarschijnlijk voor iemand die niet in de USA woont) kun je letterlijk geen huis kopen.

Vreemd, er zijn volgens mij duizenden buitenlanders die een tweede / vakantie woning hebben in de VS, met name in Florida en de meeste hebben ook een financiering hiervoor.

[ned in MO]

het gaat om anno 2010.

In het verleden zijn de meeste belachelijke looncinstructies geweest.
Ik denk dat je ook wel een lening kan krijgen maar dat de downpayment echt heel hoog zal zijn.

ik zal echt hogelijk verbaasd zijn als shivo een lening kan scoren op de secundaire markt

De meeste lenders weten niet eens waar nederland ligt. De regeltjes die daarbij een rol spelen, daar hebben ze ook geen kaas van gegeten meestal

[dora]

Als je geen creditscore hebt (zeer waarschijnlijk voor iemand die niet in de USA woont) kun je letterlijk geen huis kopen.

Vreemd, er zijn volgens mij duizenden buitenlanders die een tweede / vakantie woning hebben in de VS, met name in Florida en de meeste hebben ook een financiering hiervoor.

Jamaar is die financiering in de VS geregeld? Toen wij hier net kwamen moesten we zelfs inleg betalen voor een mobiel abonnement, gas aansluiting, etc. omdat we geen credit history hadden. Dit was in 2000.
Misschien als het om een soort investering gaat zou het kunnen lukken, maar voor een vakantiehuis lijkt het me nu toch wel moeilijk bij de reguliere VS banken als buitenlander. Dan heb je geeneens een SSN. Zelfs een bankrekening openen als buitenlander is niet triviaal in de VS omdat je geen SSN hebt (en geen adres).

Dora

[Bandido]

Inderdaad is een gewoon woonhuis kopen als buitenlander zonder credit al een hele toer, laat staan een vakantiehuis. En zeker omdat je als eigenaar van een vakantiewoning vaak geen resident van de VS bent, is financiering in Amerika vrijwel onmogelijk. En zeker nu, de tijden zijn zeker veranderd.

[PBBI]

Mijn reactie was op de zin,

Als je geen creditscore hebt (zeer waarschijnlijk voor iemand die niet in de USA woont) kun je letterlijk geen huis kopen.

maar ik had er niet bij vermeld dat het wel in combinatie is met een down payment, maar voor vakantiehuizen heb je dat in Nederland ook. Daar kun je ook geen volledige hypotheek voor krijgen en zul je ook eigen geld in moeten brengen. Maar de mogelijkheden zijn er genoeg geweest (voor Dora, met een Amerikaanse financiering). Maar nu het voor de Amerikaan al moeilijk is om aan een hypotheek te komen is het voor de buitenlander al helemaal een opgaaf.

[GoGriz]

Heb vorig jaar een lening van 250 000 gekregen met 3.5% down. Dat gebeurt via een FHA lening, en ja, je moet natuurlijk wel een goede credit score hebben en waarschijnlijk is het veel gemakkelijker als permanent resident vs and visum. Mijn enige probleem was dat ik self employed was (en ben), en mijn vrouw was net afgestudeerd en dus unemployed. Na veel papierwerk en brieven schrijven hebben ze de lening wel gegeven. Hier is wat meer info: http://www.hud.gov/buying/loans.cfm

[peet]

Wij hebben heel, en ik bedoel heel veel moeite gedaan om een hypotheek te krijgen bij een bank. Met een flinke aanbetaling. (30%) Credit score is het grootste struikelblok. Je hebt geen green card nodig om een hypotheek te krijgen. Wij hebben uiteindelijk wel een hypotheek los gekregen maar wel met een co signer. Een familie lid die Amerikaan is en een goede credit score had. En een mega rente van 12 %. Wij hebben uiteindelijk geen gebruik gemaakt van de hypotheek maar dat had andere redenen. (de aankoop ging niet door)

Mijn ervaring is dat het bijna onmogelijk is om een hypotheek te krijgen zonder credit score. Nu na 3 jaar hebben wij een excellent credit score. Maar sommige banken weigeren je dan nog omdat de credit score niet lang genoeg is. Ons werd een credit card geweigerd om die reden terwijl wij een excellend score hadden.

Ook wij hebben goede ervaring met de credit union. Wij hebben sinds kort een car loan. Louter en alleen om onze credit score sterker te maken. Die $800 die ons dat over de 3 jaar genomen aan rente kost zal ons zeker veel meer opleveren als wij moeten her finacieren of een hypotheek nodig hebben omdat wij iets erbij willen kopen.

Hoe minder score hoe hoger de rente. Hoe betere score hoe minder rente. Het heeft ons 2 jaar gekost om een goede score op te bouwen.

[shivo]

Bedankt voor de reacties, allemaal erg nuttig. In Nederland ben je gewend dat voor iedereen min of meer dezelfde regels gelden en dat je voor je bij een bank of hypotheekshop binnen stapt, je wel weet wat je ongeveer kunt verwachten. In de VS is dat veel minder het geval.

Ik ben ook bezig met het opbouwen van credit score, maar dat gaat langzaam. Overweeg nu ook een lening te nemen, en de rente voor lief te nemen. Ik hoop een hypotheek te kunnen krijgen op basis van dat ik bij een academisch ziekenhuis werk (stabieler dan een bedrijf) en dat ik een behoorlijk salaris heb. Maar het wordt pas serieus over enkele maanden, tot die tijd woon ik nog in Boston.

[ned in MO]

wat ook altijd een goede tip is om aan je credit score te werken is om een Certificate of deposit (CD)te nemen.
je kan dit bij een paar banken doen.
Je zegt dat je een lening wilt hebben in de vorm van een CD (zeg $1000).
Deze lening heeft geen risico voor de bank. ze lenen jou alleen geld op papier namelijk.
Je betaald het af in een jaar of zo waarbij je rente aan de bank betaalt en je krijgt ook een beetje rente in de vorm van de CD.
Aan het eind is de $1000 voor jou(afbetaald) en je credit is er beter op geworden en heeft je misschien $50 gekost of zo.
Doe dit bij een paar banken en je bouwt een degelijke history op.
Dit is veel minder kostbaar dan een autolening.
Hoef je daar geen lening op te nemen en betaal je cash dan sta je in een sterkere onderhandelingspositie die ruimschoots betaalt voor de kosten van de CD's.