Investeren in real estate/sparen voor pensioen in de VS

[rperre]

De echte knaller met deze huisjes zijn de doorverkoop mogelijkheden naar eindgebruikers. Dan ben je nergens meer verantwoordelijk voor en kunt elke maand geld vangen uit b.v. een gedeelte "seller carry back" of totale "seller financing". Met een bedrag "down" natuurlijk, meestal valt zo'n 30% van deze mensen door de mand en kun je het huis weer opnieuw verkopen

De huizen zijn allemaal seperately deeded, wat het allemaal wat makkelijker maakt.

Ik kan deze huizen iets goedkoper krijgen en de CAP, in jouw berekening, gaat dan naar ongeveer 7%+

De meeste banken nemen al 10% down als de appraisal goed uitkomt. Dus makkelijk een 9-10% CAP voor mijn prijs.

0 money down zou een "infinite" CAP geven, maar is volgens mij niet te doen door vacancy's etc...

Het is altijd beter om zo veel mogelijk geld van anderen te gebruiken.

Maar ja, ga maar eens 42x$5k opgraven ergens Daarom probeer ik het door te verkopen.

Heb mijn oog ook op een 144 acre stuk land, waar ik de eigenaar van ken. Enorm gewild stuk land en ik ben met hem aan het praten om het aan mij te verkopen. Ik ken wat developers die ik dan kan aanspreken om het, of samen te developen (meer winst), of door te verkopen.

Richard

[rperre]

Kreeg dit net binnen van een cursus die ik ooit heb gekocht
Vind het wel een aardig lijstje.... 25 ways to finance a deal:

25 Ways to Finance a Deal

There are many ways to finance a real estate deal. You just have to be creative and know which way can be used with which type of deal. EWI has composed a list of 25 different ways to creatively finance your deals. Please, don’t feel limited to these 25 ways, but use them freely if you’d like.

1. Use a second mortgage.

2. Borrow money for a down payment.

3. Use a post closing second mortgage. The seller lends you back your down payment or more after closing.

4. Using equity in another property. Some people are afraid of using their equity, but you should ask yourself these questions: How much equity do you have in your property? Is your equity making you any money? No? Again, many of us were taught to stay in the house and pay it off before retirement. You can control a lot with a little. Example: You buy a house for $100k using a $10k down payment. How much do you control for $10k? Yes, $100k. Some lenders will loan you 100%, some even 125%!!! A good rule in the real estate business is never let your dollars sleep. Always look for ways to make your money work for you.

5. Do a 1031 real estate exchange. This is when the buyer exchanges a property already owned for a property of equal or more value, without tax obligation.

6. Use other notes or debt instruments. If you are holding a note for $75k which someone owes you, you can use it as a down payment on another property.

7. Use land contracts to finance property. When the buyer agrees to pay the sales price plus interest in installments with title not passing until paid in full.

8. Cash out. The buyer pays cash for the property with the intent of financing the deal in a short while to take the cash back out. We do not want to spend our time looking for distressed property, but for distressed sellers. People who are anxious or desperate to sell their house will love a cash offer and will probably discount the price.

9. Joint venture with a seller. When the seller keeps some or all of his equity in the deal for some sort of financial incentive from the transaction. The purpose of a joint venture is to buy, remodel and sell without buying the property. The owner leaves the property in the deal. You agree to buy a $100k house for $60k and tell the seller that if he can wait 90 days to close, you will pay him the $60k agreed to, plus split the profit once you fix it up and re-sell it. You fix it up for $10k and sell it for $100k. The total profit is $30k (100k-$60k-$10k). You pay the seller $75k and you walk away with $15k, never having owned the property.

10. The cash flow mortgage. The buyer negotiates monthly mortgage payments to equal cash flow from the rental income. Always negotiate a deal to at least break even. When the rents increase, you can make larger mortgage payments.

11. Subordination. The buyer negotiates owner financing by getting a mortgage note that will require the seller to take a secondary position to future financing. Example: owner will take back the full $60k on a $100k house. The buyer needs $20k to fix up and goes to the bank. The bank wants to be first so the subordinate clause in the agreement says the owner will subordinate to additional financing, which means he will allow the buyer to go to the bank and get fix up money.

12. Alternative goodie method. When the buyer buys or barters something else of value as part of the sales price of a property (boats, motorcycles and other big toys). Maybe they want to go on a cruise and you sell cruises. Maybe his wife wants a big diamond ring and you own a jewelry shop. Buy what they want, put it on your credit card and make payments for now if you have to. Buy a lease on a car in the amount of a down payment on the property.

13. Blanket mortgage. When one or more properties are encumbered by the same loan and mortgage. One note and mortgage over all the houses.

14. Short term owner financing. This is done just to get ownership, as with a quick claim deed. If the owner does not want to owner finance, you might ask him to do it for only ninety days to six months. Most banks will refinance after six months. Owner financing is not always long term. It can be used as a short term strategy as well.

15. Equity partnership. When a buyer brings partners in based on sharing some of the equity. We can sell small pieces of equity to our family members or other partners. Let’s say you have a $100k house and you need $60k. The bank says you need $12k to finance it. So you go to grandma and ask how much of the house she wants. She has $5k. She gets 5% of the house. Your aunt puts in $5k also. Your father buys 10% for $10k. You have sold 20% of the deal and have $20k. Remember to always keep at least 51% of the deal for yourself. Now you buy the house and make $40k. They get their original investment back, plus grandma gets $2k, dad gets back $4k, and aunt gets $2k profit. You make $32k. You could even form a corporation for this particular transaction and sell each family member the proportionate stock.

16. Straight option. When the buyer options the property for a certain period of time for a certain price. No lease.

17. Assignment. The buyer sells the right to buy the property, but not the property itself. This is a way of avoiding the close if we intend to flip the property.

18. Participation mortgage. The mortgage participates financially in the profits of the deal over and above the interest on the note. Bankers would participate in the deal along with the mortgagor.

19. Lease with option to buy. The owner leases the property giving the lessee the right to buy it at a future date.

20. The wrap around mortgage. When a mortgage is placed on the property without disturbing the underlying mortgage. Say the seller has a payment of $695 a month mortgage on $70k property you are buying for $90k. Seller finances your entire purchase price and your payment to him is $895 a month. He keeps the difference. This is easily done when the existing mortgage is assumable and does not have a “due on sale” clause. If it does, you simply put “subject to existing financing” in the contract.

21. Flipping a mortgage. There is a paper end to this business. When you go to the bank and you buy a house and all the documents are done, you own the house. The bank owns the note and the bank will normally sell the note. That’s why you have to meet all the formulas for Fannie Mae. The bank will sell the note in the secondary market, usually right away, and then make money on the servicing. In the private sector, we have a similar arrangement in terms of profits and paper and real estate notes. This is another big part of the business; it is not a big jump from where you are, from “I buy real estate” to “I buy real estate properties and notes.”

22. Balloon mortgage. Seller holds a ‘land contract’ type arrangement for a specific period of time, usually 2-5 years, at which point the buyer gets traditional financing to pay the balance.

23. LLC Partnership. You find a partner with cash and credit. You create an LLC together and use their good credit and cash to buy a property. In two years time you re-finance the property and cash them out. You then extinguish their interest in the LLC. They make a nice profit for the use of their credit and cash.

24. Sandwich Lease Option. You lease the property from the seller with an option to buy. Then, you re-lease the property to the tenant-buyer, increasing each price point to the new tenant-buyer.

25. Private Lender Financing. There are individuals all around you with money or access to money, waiting for an opportunity to invest their money in a solid, performing investment. Many people have retirement funds in an IRA that are making poor returns, or are moving up and down with the swings of the stock market. Investing in real estate allows them a set return on their money, backed by real property. The most common source of private money comes from peoples’ bank accounts, CD’s and retirement funds. Retirement funds can be transferred into a self-directed IRA, which allows the IRA owner to direct funds to the investment of their choice, including purchasing or loaning funds on real estate. It is critical to develop rapport and a relationship with people as their funds are now in your hands.

Richard

[Hiwat]

Zoals sommigen misschien al weten ben ik eigenaar van een makelaars kantoortje.
Mijn passie is dan ook real estate investing en daar wil ik even wat over kwijt aan mijn mede nederamerikanen.

Als je in Amerika je bestaan opbouwt moet je natuurlijk ook aan pensioenvoorziening denken. De meesten hebben een 401k oid. Die hebben wij ook trouwens. We wisten toen niet beter

Het grote nadeel van een 401k is (en dat heb je kunnen zien in 2000)dat je er maar weining controle op kunt uitoefenen. Het geld staat vast in aandelen en toen wall street in elkaar donderde kon je je geld er niet eens uithalen. Daarbij is het allemaal je eigen geld en geen geld van de bank.
Sommige mensen zagen hun oudedagsvoorziening ineens halveren en ze konden er niets tegen doen.



Nu dan Real Estate als investering.

Voordelen:
Je kan altijd verkopen
Je kan naast je eigen geld ook geld van de bank gebruiken.
er is geen bank die jouw geld wil lenen voor de aankoop van aandelen.
Vele tax voordelen
Creeren secundary income

Nadelen:
Je bent Landlord (dit hoeft minder erg te zijn dan men zegt)
Als je 2 linkerhanden hebt kunnen reparaties duur zijn.
Als je aan de east of westcoast woont zou ik het nu even niet doen
Woon je in de midwest, dan wel
Ook hier zitten risico's aan maar je hebt ze veel meer in de hand.


Mijn vraag is nu

Zijn er meer mensen die deze passie delen?
Zijn er mensen die dit wel interessant vinden?
Mensen die dit haten? en waarom?

Graag wat reakties hierover

Ik heb meer geloof in investeren onroerendgoed, beleggen moet je constand de beweging in de markt volgen.

Clife

[hannibull]

Ned in MO,
Je bent er duidelijk geraakt en daar heb ik respect voor! Real Estate heeft me al altijd gefascineerd en ik ben al gaan zien voor vastgoedmakelaarsopleidingen in avondschool hier in Belgie. Wat ik zou willen doen is huizen kopen, opknappen en verkopen, maar mijn (investeerders)vrienden raden het af dit te doen omdat de "grote jongens" al op alles azen hier. Geld verdienen op die manier zou hier dus haast onmogelijk zijn zeggen ze, en ik weet ook niet of de vastgoedwaarde hier zo hard stijgt over de jaren. Ja op dit moment ken ik er nog maar bitterweinig van moet ik eerlijk toegeven, ik moet eerst veel kennis opdoen voor ik met zoiets zou starten, zoals u zegt, knowledge is power! en daar geloof ik ook echt wel in. Ik ben nog jong, 22 jaar, en nog wat "op zoek", maar zeker gemotiveerd

De enige manier om er te geraken in het leven is door keihard te zijn, geen angsten te hebben, lef te hebben maar vooral KENNIS, dus zoveel mogelijk te weten te komen over waar je mee bezig bent, en daar zal ik binnenkort mee starten. Op dit moment verhandel ik al eens aandelen op de amerikaanse markt, soms eens daytraden, maar ik heb inderdaad al gelezen dat RE goeie winsten kan opleveren. Wat mijn vrienden zeggen over de grote competitie klopt misschien HIER, maar ik wil me dat eigenlijk niet laten afschrikken, daarom wil ik me goed informeren, ik wil alles weten wat er te weten valt. Die boeken heb ik alvast genoteerd om aan te kopen.
Mijn droom is trouwens nog steeds om in de VS te wonen, ik ben nu reeds bezig kapitaal op te bouwen hiervoor en moest ik daar ooit geraken zou ik ook willen doen wat u doet, dus ik ben blij dat iemand als u hier post! Ik hou uw posts zeker in de gaten!

Ik krijg een glimlach op mijn gezicht wanneer ik mensen zie die gedreven zijn zoals u, mensen met een echte passie zie ik de laatste tijd niet veel.

So don't go away! *lacht*

Vriendelijk gegroet!
Hannibull

PS mag ik vragen hoe u bent kunnen verhuizen naar de VS? bedankt

[laska]

Ik vind het ook allemaal bere interessant. Moet wel veel bijleren maar dat lijkt me niet meer dan normaal als je vermogen wilt opbouwen. Mijn baas heeft een aantal bedrijfspanden en huizen die hij verhuurd. Hij neemt me volgende week mee naar een openbare verkoop van 9 huizen.

Mijn baas heeft me wel gewaarschuwed voor overfinancieren en vooral niet meer schuldig zijn dan het huis waard is. Vooral als je het huis niet zo 1 ,2,3 verhuurd hebt, er reparaties bij komen en je bent meer schuldig dan dat het huis waard is.

[ned in MO]

Hoi Hannibull,

Je hebt gelijk. Kennis is alles in real estate. Daarnaast is het hebben van een goed netwerk en het weten waar de koopjes te halen zijn is belangrijk.
Toen ik in de makelaardij begon moest ik ook knokken tegen de grote jongens.
Ik ben toen gaan zoeken naar een specialisatie waar niet iedereen zich in verdiepte. Dit bleek een gouden greep te zijn en ik pluk er nu nog de vruchten van.
Daarbij ben ik op een gegeven moment met een nieuw concept in real estate begonnen dat voor zover ik weet nog niet eerder gedaan is.
Het blijkt te werken en de uitdaging is nu om dit uit te bouwen.

Jouw vraag hoe ik naar de states ben gegaan is al eerder gepost maar in het kort kwam dat doordat ik meedeed aan de greencrad loterij en die gewonnen heb. Op mijn 26ste ben ik geemigreerd.

@ laska.

Wat jij bedoelt is the sale on the courthouse steps.
Dit levert maar zelden wat op en ik verspil mijn tijd er niet aan.
Auction zijn soms interessant. Ik heb er een gezien die interessant was maar dit was voor ik serieus was en ik realiseerde mij dat je volledig voorbereid moet zijn wil je kopen.
Daarom ben ik nu dan ook voorbereid.

Ik zeg altijd, begin klein en bouw het langzaam op, hoe aantrekkelijk de deal ook mag zijn. Het is eenvoudig om over je limiet te gaan, zeker als je ook nog een gewone baan erbij hebt.

Veel succes

Mark

[rperre]

Ik ben toen gaan zoeken naar een specialisatie waar niet iedereen zich in verdiepte. Dit bleek een gouden greep te zijn en ik pluk er nu nog de vruchten van.
Daarbij ben ik op een gegeven moment met een nieuw concept in real estate begonnen dat voor zover ik weet nog niet eerder gedaan is.
Het blijkt te werken en de uitdaging is nu om dit uit te bouwen.

Mark, vertel, je maakt me enorm nieuwsgierig, ik woon in Dothan, AL en zal dus geen concurrent zijn voor je

Ik heb net een bod gekregen op de 2 mobile home parken die ik heb, en ik hoop dat we een deal kunnen maken (Ik ben echt zat van dit soort real estate), ook al weet ik dat het allemaal goed gaat en ik er geld mee maak. Er zijn wat andere "problemen" die ik hiermee allemaal hoop af te betalen.
Maar ik wil opnieuw beginnen, en ben op zoek naar nieuwe ideeen.

pb'tje is ook goed!

Richard

[ned in MO]

Richard, werk jij voor een broker of heb jij je eigen bedrijfje?

[hannibull]

Ik ben toen gaan zoeken naar een specialisatie waar niet iedereen zich in verdiepte. Dit bleek een gouden greep te zijn en ik pluk er nu nog de vruchten van.

Dat is inderdaad DE manier om succesvol te zijn, geef de klant een product die ze nergens anders vinden! Exclusiviteit, en het goed uitvoeren ervan leidt makkelijker naar succes.

Good luck!

[rperre]

Ik "werk" voor mezelf op dit moment.

Richard

[koenkamphuys]

Mijn opmerkingen FWIW.

Ik heb zelf een stukje grond gekocht in Sebring, centraal Florida en laat er nu een huisje op zetten. Niet bedoeld om er geld van te maken, dit is allereerst onze kleine droom. Maar.
In vijf jaar tijd zijn de grondprijzen in het gebied vervijfvoudigd. Betaalde je in 'ons' wijkje vijf jaar geleden nog $7000 voor 1/2 acre (2000 m2) bouwgrond, nu is dat $35.000. Achteraf gezien geen onaardige investering als je toen was ingestapt zou ik zeggen. Gaat dat zo door? De vooruitzichten voor het gebied op lange termijn zijn gunstig. De druk op het gebied is groot: vanuit het noorden (Orlando) en vanuit de kustgebieden: na elke orkaan zijn er mensen die erachter komen dat wonen aan de kust van Florida zo zijn risico's kent die in het hoger en centraal gelegen gebieden niet zo groot zijn. Voor de wat langere termijn komt daar de stijging van de zeespiegel bij, die voor de kustgebieden dramatisch kunnen zijn. Verder kent het gebied een explosieve economische ontwikkeling.
Ook het bouwen is lucratief. Als het huis klaar is, is de marktprijs onmiddellijk $30.000-50.000 hoger dan de totale kosten, zo liet mijn makelaar me zien. Overigens schijnen voor non-residents wel enige restricties te gelden in het handelen in onroerend goed - niet aan het bezit trouwens.

[ned in MO]

Ik vind dit niet zo duur hoor. Zelfs waar ik woon is voor een 1/2 acre grond in een leuke buurt de prijs van 35k niet abnormaal.
Het aantrekkelijk van florida is de kust.
Dit is hetzelfde met californie.
Een slechte investering zal het niet zijn maar hoe het in de toekomst zal gaan? Ik koop mijn kristallenbol bij dezelfde supermarkt als jij, maar mijn advies is als je niet een kenner bent pas dan op. Er zijn genoeg aasgieren die je vanalles voorspiegelen om er zelf beter van te worden.

[koenkamphuys]

(...) Een slechte investering zal het niet zijn maar hoe het in de toekomst zal gaan? Ik koop mijn kristallenbol bij dezelfde supermarkt als jij (...)

... in het verleden behaalde resultaten zijn geen garantie voor de toekomst ... ik roep ook maar wat ik her en der hoor en zelf kan bedenken. Voor ons scheelt dat we het niet om de winst gedaan hebben - we zijn een mooie droom aan het realiseren

[kastelke]

Persbericht van Belga, vandaag:

Crisis op Amerikaanse hypotheekmarkt
Kredietbedrijf New Century in problemen

NEW YORK - De Amerikaanse hypotheekmarkt is in een crisis beland. Door de stijging van de rente kunnen honderdduizenden Amerikanen hun woonlening niet meer afbetalen. Hypotheekmaatschappij New Century Financial Corp., de nummer twee in de markt van de risicoleningen, is er slachtoffer van. Het bedrijf krijgt niet langer het vertrouwen van zijn financierders en stevent af op een faillissement.

De voorbije vijf jaar beleefde de huizenmarkt in de VS, net als in Europa, een heuse boom. De rente stond uitzonderlijk laag en voor duizenden Amerikaanse gezinnen werd een woning plots bereikbaar. Van zij die kozen voor een variabele rente, komen er nu een pak in de problemen door de stijging van de rente.

Bijkomend element is dat sinds kort ook de huizenprijzen aan het dalen zijn in de VS, waardoor heel wat probleemleningen niet kunnen worden afbetaald. Dit creëert problemen voor de hypotheekmaatschappijen. Enkele tientallen, gespecialiseerd in risicokredieten, zijn intussen al insolvent of op zoek naar een koper.

Eén van hen, New Century Financial Corp., zag de koers van zijn aandeel dit jaar al bijna halveren (-90%). Vooral de laatste week kreeg het aandeel klappen. Het bedrijf heeft nu ook het vertrouwen van de investeerders verloren. Morgan Stanley, Citigroup en Goldman Sachs eisen dat het bedrijf de probleemleningen saneert, maar het bedrijf heeft daar niet voldoende liquide middelen voor. Dat maakte New Century maandag bekend in een brief aan de beurswaakhond SEC. Een faillissement dreigt.

De crisis kan nog een pak andere spelers in de sector meesleuren, zoals investeringsbanken, verzekeraars, pensioenfondsen, banken en hedge-fondsen. De hypotheekkredieten werden immers onder de vorm van nieuw waardepapier doorverkocht aan institutionele beleggers.

In de VS, met zo'n 300 miljoen inwoners, bezit ongeveer 70 procent van de gezinnen een eigen huis. Volgens een rapport van Goldman Sachs zijn 200.000 huizen per jaar, of 15 procent van het totaal, verkocht met een ,,risicolening''. Sinds januari staan zo'n 4,1 miljoen huizen te koop.
wle (BELGA/DPA/BLOOMBERG)12/03/2007

[kastelke]

HAHAHA! Lees vooral de commentaren die overduidelijk gegeven worden door mensen met kennis van zaken:
http://frontpage.fok.nl/nieuws/74375

O.a.:
Voor het geld waar je hier een rijtjeshuis voor koopt (zeg maar 2 ton) nog niet eens.. heb je in de VS een huis met 2 badkamers, 7 slaapkamers en een lap grond erbij waar je U tegen zegt
Maar goed, feit is dan wel dat álles in je huis van hout is (komt geen baksteen aan te pas). dus 1 goede windstoot en je kan vertrekken

[Color01]

Voor het geld waar je hier een rijtjeshuis voor koopt (zeg maar 2 ton) nog niet eens.. heb je in de VS een huis met 2 badkamers, 7 slaapkamers en een lap grond erbij waar je U tegen zegt
Maar goed, feit is dan wel dat álles in je huis van hout is (komt geen baksteen aan te pas). dus 1 goede windstoot en je kan vertrekken

hoe komen ze daar nou bij..

wij hebben in 2003 Hurricane Isabel over ons heen gehad... dat was een hurricane van een categorie 5 .. en wij hadden helemaal geen schade aan ons huis

[marcuscj]

Voor het geld waar je hier een rijtjeshuis voor koopt (zeg maar 2 ton) nog niet eens.. heb je in de VS een huis met 2 badkamers, 7 slaapkamers en een lap grond erbij waar je U tegen zegt
Maar goed, feit is dan wel dat álles in je huis van hout is (komt geen baksteen aan te pas). dus 1 goede windstoot en je kan vertrekken

Hier op de Westcoast zijn de houten huizen veel meer aardbeving proof dan de huizen van baksteen.
Je kan bijna geen aardbeving verzekering kopen als je huis van baksteen is gebouwd

[kastelke]

Ik vind dat altijd zo ontzettend grappig als mensen -duidelijk niet gehinderd door enige kennis van zaken- dergelijke dingen vertellen.
Het erge daarbij is wel dat heel wat mensen zoiets als De Waarheid aannemen, én dat op die manier een wel erg fout beeld ontstaat bij een bepaald deel van de bevolking.

[ned in MO]

Als de markt in elkaar kukelt is dat leuk voor mij, meer foreclosures, meer deals, meer huurders en als de markt dan weer aantrekt zijn er leuke winsten te behalen. (wat crisis? )

[amerikafan]

Nou, de key om rijk te worden is dus heel simpel.

Zet elk jaar 20.000 USD/EUR opzij en investeer dat als down payment van 20% in een huis van 100.000 USD/EUR met een rendement van x%. Koop dus liefst foreclosures. Dan is de prijs onder de marktwaarde en het rendement nog hoger. Doe dat tien jaar lang en je passieve inkomen is hoger dan iemand die fulltime tegen een minimumloon werkt. Als je thuis bij je ouders woont en nog jong bent zoals ik, dan is dat dus nie tmoeilijk (alleen studeer ik nu nog fulltime, dus moet hjet nog alleen in praktijk brengen kijken of de theorie waar is, dus in praktijk brengen).

Vraag aan NED IN MO en andere investeerders. Hoe hoog is het rendement op je ca$h investering?

ALs je bijvoorbeeld 20.000 ca$h investeert en 80.000 lent voor een huis van 100.000. Hoe groot zijn de net cash flows in verhouding tot de cash die je hebt geinvesteerd in procenten? Volgens mij is 10% makkelijk haalbaar?? Ik denk dat als de banken je kennen je met 20% down payment een interest only mortage kunt krijgen?