Woning kopen via www.ushomeauction.com

[ericput]

Hallo allemaal !!

Sinds een tijdje volg ik de site www.ushomeauction.com, en zie daar
geweldige woningen voorbij komen.
Mijn interesse ligt vooral in de Miami area, en het doel is om eerst een
aantal woningen te verkopen aan geinteresseerden in Nederland en later met
de opbrengst een eigen kleine woning in Miami te kopen.

Op de site staan zelfs woningen met een startbid van 1000 dollar ?!, en ik
vraag me af in hoeverre dit lokkertjes zijn.. wellicht niet en is men puur
aan het puin ruimen om van de adminitratieve belasting af te zijn, de
miljarden zijn wellicht toch al afgeschreven.. ik denk maar even hardop..
Er staan veel condo's tussen. Sommige met een erg hoog HOA die je nagenoeg
niet kwijt raakt wellicht, maar ze staan er ook tussen met een stuk lagere
HOA bedragen.

Heeft iemand ervaring met het bieden op de foreclosure veiling van ushomeauction.com ??
Weten jullie of deze HOA bedragen vast staan of kunnen deze varieren wanneer
een groot aantal appartementen leeg staan bijv. ?
Zijn er nog meerdere valkuilen en hoe verloopt de koop van een woning in de
USA doorgaans ?

Veel vragen, maar ik hoop dat jullie me een beetje op weg kunnen helpen !

Alvast hartelijk dank en all the best !


Groet,

Eric van der Put
Nederland

[ned in MO]

heb je mijn email niet gehad?

[FlipjeBTiel]

Een woning kun je soms voor $1 al kopen. Dat, en vele $$ aan achterstallige belasting. Of opruiming van gifgrond. Een ander vaak voorkomend probleem is dat bij foreclosures de vorige bewoner wel eens minder vriendelijke acties gepleegd kan hebben voor hij vertrok. Dat loopt uiteen van cement in de toiletpot gooien, het eruit slopen van koelkast/wasautomaat/verlichting/koper/etc., tot relatief simpele zaken zoals met een rode spuitbus "Countrywide <4-letter-woord>s" over de muren heen gaan. In mindere buurten is het typisch niet de vorige bewoner, maar de lokale drugsbende die weinig van waarde in het huis overlaat.

Lokaal bezichtigen is dus een must. Je moet er van uitgaan dat de verkoper (die wel in FL is) meer informatie heeft dan jij, en in zo'n geval is het haast onmogelijk om een goede deal te krijgen.

HOA bedragen varieren, en hangen volledig af van de HOA zelf. Lage HOA bedragen betekenen niet lage woonkosten, want al het geld is normaal gesproken voor onderhoud, dus lage bedragen betekenen eerder achterstallig onderhoud, of onderhoud dat voor je eigen rekening komt, dan goedkoop wonen.

Nog een paar beren: HOAs vereisen vaak dat je gaat wonen in het appartement dat je koopt (verbod op verhuren, of geen verkoop binnen een bepaalde periode om speculatie tegen te gaan), je kunt hier als buitenlander niet zomaar een hypotheek krijgen (zeker niet voor meerdere woningen), en hier komen wonen is ook een verhaal apart (lees daarover op het emigratie forum).

Gr., Flipje

[ericput]

heb je mijn email niet gehad?

Jawel, en nog dank daarvoor trouwens !

Flipje gaf echter al even aan dat het beter zou zijn om een nieuw topic te openen, zodat ik meer personen kan bereiken.


Groet,

Eric

[ericput]

Een woning kun je soms voor $1 al kopen. Dat, en vele $$ aan achterstallige belasting. Of opruiming van gifgrond. Een ander vaak voorkomend probleem is dat bij foreclosures de vorige bewoner wel eens minder vriendelijke acties gepleegd kan hebben voor hij vertrok. Dat loopt uiteen van cement in de toiletpot gooien, het eruit slopen van koelkast/wasautomaat/verlichting/koper/etc., tot relatief simpele zaken zoals met een rode spuitbus "Countrywide <4-letter-woord>s" over de muren heen gaan. In mindere buurten is het typisch niet de vorige bewoner, maar de lokale drugsbende die weinig van waarde in het huis overlaat.

Lokaal bezichtigen is dus een must. Je moet er van uitgaan dat de verkoper (die wel in FL is) meer informatie heeft dan jij, en in zo'n geval is het haast onmogelijk om een goede deal te krijgen.

HOA bedragen varieren, en hangen volledig af van de HOA zelf. Lage HOA bedragen betekenen niet lage woonkosten, want al het geld is normaal gesproken voor onderhoud, dus lage bedragen betekenen eerder achterstallig onderhoud, of onderhoud dat voor je eigen rekening komt, dan goedkoop wonen.

Nog een paar beren: HOAs vereisen vaak dat je gaat wonen in het appartement dat je koopt (verbod op verhuren, of geen verkoop binnen een bepaalde periode om speculatie tegen te gaan), je kunt hier als buitenlander niet zomaar een hypotheek krijgen (zeker niet voor meerdere woningen), en hier komen wonen is ook een verhaal apart (lees daarover op het emigratie forum).

Gr., Flipje

Flipje,

Alvast heel hartelijk bedankt voor je uitgebreide toelichting.

Voor de goede orde, de woningen die ik op het oog heb (voornamelijk condo's) zijn zeer recent qua bouwjaar 2005/2006 en de betreffende panden zien er (op de foto..) ogenschijnlijk strak en netjes uit.
In nederland heb ik ervaring met executiewoningen, en een vernielde keuken of anderszins neem ik op de koop toe... niet meer dan logisch vind ik wanneer je iets goedkoop in handen kunt krijgen.
Het is niet mijn bedoeling om in de USA te gaan wonen.

Wat de HOA betreft, weet je soms of de HOA plotseling kan gaan stijgen wanneer er onverhoopt meerdere appartementen leeg zouden komen te staan daar de verdeelsleutel dan niet meer klopt ?

Als ik je goed begrijp kan het goed zijn dat er nog achterstallige belastingen aan een te veilen woning hangen ? Bij executieveilingen in nederland heb ik dat nog niet meegemaakt..

Ben benieuwd of ik nog reacties krijg van mensen die daadwerkelijk een pand gekocht hebben via ushomeauction.


Bedankt weer,


Eric

[FlipjeBTiel]

Wat de HOA betreft, weet je soms of de HOA plotseling kan gaan stijgen wanneer er onverhoopt meerdere appartementen leeg zouden komen te staan daar de verdeelsleutel dan niet meer klopt ?

Ja, dat kan: de bijdragen worden vastgelegd door alle bewoners dmv. stemmen en men kan beslissen wat men wil, zolang een meerderheid gevonden wordt (zoals gedefinieerd in de CC&R). Het gaat tenslotte om echte kosten, zoals onderhoud van groenvoorziening, voorgevels, eigen weg, etc. Als buitenlandse investeerder zul je dus moeten uitzoeken hoe je alsnog je stem kunt uitbrengen zonder fysiek aanwezig te zijn.

Als ik je goed begrijp kan het goed zijn dat er nog achterstallige belastingen aan een te veilen woning hangen ? Bij executieveilingen in nederland heb ik dat nog niet meegemaakt..

Hoe dat in NL werkt, weet ik niet, maar de fiscus heeft hier eerste rechten (incl. late-fees en rente). Een "title company" wordt normaliter in de arm genomen om dit soort kosten van te voren in kaart te brengen, en daarna een verzekering te leveren tegen verborgen kosten van dien aard (voor het geval ze iets gemist hebben).

Gr., Flipje

[ned in MO]

achterstallige belastingen etc kan niet want deze moeten allemaal voldaan worden door de verkoper voor de overdracht aan het huis.
het zelfde met een lien op het huis. Deze moet ook eerst worden betaald door de verkoper.
Ook koop je title insurance op een huis als je verstandig bent. voorkomt nare verrassingen

[ericput]

achterstallige belastingen etc kan niet want deze moeten allemaal voldaan worden door de verkoper voor de overdracht aan het huis.
het zelfde met een lien op het huis. Deze moet ook eerst worden betaald door de verkoper.
Ook koop je title insurance op een huis als je verstandig bent. voorkomt nare verrassingen

Okay, dat is een hele geruststelling tot dusver.

Wat houdt een "lien" op het huis en een title insurance in, Mo ?


Gr, Eric

[FlipjeBTiel]

achterstallige belastingen etc kan niet want deze moeten allemaal voldaan worden door de verkoper voor de overdracht aan het huis.

Niet in geval van een veiling (waar volgens mij de vraag over ging): dan is het de koper die ervoor opdraait.

Wat houdt een "lien" op het huis en een title insurance in

Een "lien" is een aanspraak op het huis, typisch omdat het diende als onderpand voor een lening of opgelegd door een rechter door niet betaalde schulden of alimentatie. De "title insurance" is de verzekering waar ik het hierboven over had: je laat de title company uitzoeken of er "problemen" (liens, easements, onjuiste grondgrenzen, etc.) met het huis zijn. Wat zij vinden wordt jouw probleem bij overdracht. Je betaalt hen vervolgens een verzekeringspremie, zodat wat zij niet vinden hun probleem wordt.

Gr., Flipje

[ericput]

achterstallige belastingen etc kan niet want deze moeten allemaal voldaan worden door de verkoper voor de overdracht aan het huis.

Niet in geval van een veiling (waar volgens mij de vraag over ging): dan is het de koper die ervoor opdraait.

Wat houdt een "lien" op het huis en een title insurance in

Een "lien" is een aanspraak op het huis, typisch omdat het diende als onderpand voor een lening of opgelegd door een rechter door niet betaalde schulden of alimentatie. De "title insurance" is de verzekering waar ik het hierboven over had: je laat de title company uitzoeken of er "problemen" (liens, easements, onjuiste grondgrenzen, etc.) met het huis zijn. Wat zij vinden wordt jouw probleem bij overdracht. Je betaalt hen vervolgens een verzekeringspremie, zodat wat zij niet vinden hun probleem wordt.

Gr., Flipje

Geweldig, erg bedankt Flip en MO (ik noem je zo maar even voor het gemak..)
Ik kom zo een heel stuk verder...
Zijn er grote title companies die nationwide in de USA werken, zo ja welke ?

Eric

[FlipjeBTiel]

Onze verzekering, in CA, loopt via NAT (http://www.nat.com). Niet nationaal, wel aardig wat dichtbevolkte Staten (incl. FL). Ik zou het een lokale realtor vragen.

Gr., Flipje

[ned in MO]

achterstallige belastingen etc kan niet want deze moeten allemaal voldaan worden door de verkoper voor de overdracht aan het huis.

Niet in geval van een veiling (waar volgens mij de vraag over ging): dan is het de koper die ervoor opdraait.

Bron graag?
Verkoper moet nog steeds clear title kunnen overleggen volgens mij.
Kan of wil die dat niet? wegblijven is het advies

[FlipjeBTiel]

Bron graag?

Absoluut elk willekeurig document dat de foreclosure procedure in detail beschrijft? Het zijn allemaal kleine regeltjes die anders zijn per municipality/county/what-have-you en ik heb weinig idee van wat er geldt in FL. Hier is een uitleg van de IRS, dus dat geldt zeker in FL (http://www.irs.gov/irb/2007-36_IRB/ar17.html):

Section 7425(b) provides for the discharge of a junior federal tax lien by a nonjudicial sale, if proper notice is provided to the IRS. Treas. Reg. §301.7425-2(a). Notice of a nonjudicial sale is required if notice of the federal tax lien has been properly filed more than 30 days before the nonjudicial sale. Section 7425(b)(1). A party holding a nonjudicial sale must provide written notification to the IRS at least 25 days prior to the scheduled sale of the property or the federal tax lien remains on the property after the sale. Section 7425(c)(1). When the notice is properly sent, and the federal tax lien discharged, the IRS may redeem the property within 120 days from the date of sale or any longer period allowed under state law. Section 7425(d). If the notice is not properly sent, the nonjudicial sale is made subject to and without disturbing the federal tax lien.

Verkoper moet nog steeds clear title kunnen overleggen volgens mij.

Dat kan toch niet werken? De eigenaar heeft geen geld, en bij gebrek aan bieders op de veiling kan de bank de woning overnemen (REO) en krijgen daarmee title. Daar gaat de meneer van de belasting echt niet zomaar mee akkoord: die wil dan de centen zien van de bank, de nieuwe eigenaar, dus de liens verhuizen gewoon met de title mee. En wat in geval van een tax foreclosure? Hier is het statuut in FL: http://www.flsenate.gov/statutes/index. ... /Sec10.HTM waar onder (2) duidelijk staat dat de title overgedragen kan worden met liens en al (i.e. aan de broek van de koper) ipv. te betalen uit de opbrengst van de verkoop (i.e. door de verkoper).

Gr., Flipje

[ned in MO]

We hebben het dus over twee verschillende taxes.
Jij over een federal tax lien, ik over property taxes.
Als een huiseigenaar zijn huis veilt heeft ie of geld of geen geld.
Heeft ie wel geld dan wordt elke lien daaruit gehaald.
Heeft ie geen geld dan wordt het huis niet verkocht maar zit er genoeg overwaarde in het huis dan kan het huis worden geveild en bedongen worden dat de koper de lien aflost.
Is dit niet het geval dan heeft de bank het eerste recht op overname en moet de lien betalen. Ziet de bank hiervan af dan vervalt het huis aan de overheid, die het zal verkopen om te proberen om de lien betaald te krijgen.

Dit is ook de doelstelling van een title search om uit te vinden of er liens etc zijn zodat de koper niet voor verrassingen komt te staan (tenzij dit van te voren openbaar is gemaakt)

[FlipjeBTiel]

We hebben het dus over twee verschillende taxes.
Jij over een federal tax lien, ik over property taxes.

Eh, nee ... zoals boven gezegd, ik haalde alleen de IRS aan omdat ik vrij zeker weet dat hun regels in FL gelden. Dezelfde regels moeten wel voor property taxes gelden, anders is het een mooie manier om geld wit te wassen. Evenwel ben ik niet bekend met de regelgeving in FL.

Als een huiseigenaar zijn huis veilt heeft ie of geld of geen geld.
Heeft ie wel geld dan wordt elke lien daaruit gehaald.
Heeft ie geen geld dan wordt het huis niet verkocht maar zit er genoeg overwaarde in het huis dan kan het huis worden geveild en bedongen worden dat de koper de lien aflost.
Is dit niet het geval dan heeft de bank het eerste recht op overname en moet de lien betalen. Ziet de bank hiervan af dan vervalt het huis aan de overheid, die het zal verkopen om te proberen om de lien betaald te krijgen.

Als dan, daarmee is de lokale overheid de verkoper en die gaat echt niet de tax uit eigen zak betalen om vervolgens een schone title af te kunnen geven: die tax komt uit de zak van de koper. Voor FL geldt dan het statuut dat ik hierboven aanhaalde (zie link boven, sectie (2) ):

Any and all conveyances by the special magistrate shall vest in the purchaser the fee simple title to the property so sold, subject only to such liens for state and county taxes or taxing districts whose liens are of equal dignity, and liens for municipal taxes and special assessments, or installments thereof, as are not directed by the decree of sale to be paid out of the proceeds of said sale.

Ofwel de koper krijgt title met liens en al, en zo heeft de overheid zekerheid dat haar aanspraak voldaan wordt.

Gr., Flipje

[Loek]

Ik weet niet of dit overal geldt, maar toen in Colorado een foreclosure property wilde kopen moest ik het geld zelf cash hebben. Geen bank die een mortgage wilde geven op een foreclosure property. Uiteindelijk bleken er zoveel liens en andere verborgen kosten/nadelen aan de property te kleven dat ik er maar vanaf heb gezien. Ik woon nog geen 5 km van de property die ik overweegde te kopen en werd al bijna een oor aangenaaid, ik moet er niet aan denken dat ik 4000 km verderop zou wonen en de koop min of meer blindelings moest doen...

[Bandido]

Tja, het klinkt allemaal zoveel mooier en gemakkelijker dan het in werkelijkheid is. Wij worden momenteel werkelijk overspoeld met vragen van met name Duitsers, Britten en Nederlanders die een huis of condo willen aanschaffen aan de Atlantische kust van Georgia. De dollarkoers is daar debet aan, alsmede het pas geleden ingegane "open skies treaty" tussen de EU en de VS dat vliegen goedkoper zou moeten maken. Het is door de nabijheid van Atlanta airport natuurlijk relatief gemakkelijk te bereiken en een vakantiehuis in de VS klinkt natuurlijk ook erg mooi. Maar als dan blijkt dat er toch een behoorlijk aantal haken en ogen aan vast blijken te zitten (zoals hierboven al aangehaald), haakt het gros toch ook net zo hard weer af. Tenzij je een flinke zak met geld meebrengt en dat is helaas lang niet altijd het geval.

[ned in MO]

Ik heb zelf twee foreclosures gekocht (heb ik nog steeds) en voor klanten denk ik een stuk of 50.
Allemaal free and clear van Liens.
het zal dus wel per staat verschillen denk ik
Meer reden om in Missouri wat te kopen. Veel meer zekerheid en als zee en strand geen must is maar meren rivieren en bossen aantrekkelijk lijkt moet je hier vooral eens komen kijken hier.
Duur is het al helemaal niet

[Bandido]

Meer reden om in Missouri wat te kopen. Veel meer zekerheid

Het is vooral financiering, of liever gezegd: het gebrek daaraan, waar het meestal op stuk loopt. Ook Georgia is niet echt duur, maar er moet zeker in deze tijd wel een behoorlijke down payment worden neergelegd. En een hypotheek is als buitenlanders al helemaal zo goed als onmogelijk om te krijgen. Vandaar dus mijn opmerking over de "zak met geld" die er vaak niet is. En vreemd genoeg denkt men ook vaak permanent resident te kunnen worden bij de aankoop van een huis.

en als zee en strand geen must is maar meren rivieren en bossen aantrekkelijk lijkt moet je hier vooral eens komen kijken hier.

Daarvoor hoef je niet naar Missouri. En dan doen we er in Georgia ook nog een flinke portie zon, zee en strand bij. En dat alles op een uurtje of drie rijden van elkaar.

[ned in MO]

Volgens mij zit er nog amper water in de meren in georgia vanwege de grote droogte