Hypotheek in de VS

[shivo]

Ik verhuis mogelijk komend jaar van Boston naar Houston en een van de dingen die daarin meespelen is dat in Houston prachtige huizen te koop staan voor een betaalbaar bedrag. In Boston kan ik net een flatje kopen.

Qua financiering heb ik een hypotheek nodig. Ik heb een huis en hypotheek in Nederland maar het lijkt dat in de VS de dingen wat anders geregeld zijn. Zo lees ik op veel plekken dat 20% eigen geld normaal is, klinkt mij nogal hoog in de oren zeker met al die mensen met een enorme college schuld. Iemand daar ervaring mee? Verder kijkt de bank naar je creditscore. Nou heb ik pas sinds een jaar een US creditcard (wel een debit card sinds drie jaar) dus de creditscore zegt niet zo veel in mijn geval. Gaat dat een probleem opleveren? Tot slot heb ik een J1 visum, en als ik naar Houston verhuis wil ik een green card gaan aanvragen. Maar zou visumstatus een probleem in Texas?

Binnenkort maar eens een afspraak maken met de bank. Ook daar moet ik me nog even wat verdiepen, welke bank het beste is.

[Texas Boy]

Houston is veel beter dan Boston maar wij hadden succes bij een kleine bank, maar dan weer 4 jaar geleden, tijden zijn flink veranderd maar banken in onze omgeving nemen vaak genoegen met 20% aanbetaling, maar in de stad zal het anders zijn. Weet je al waar je wilt gaan wonen in Houston e.o.

[shivo]

Ik ken Houston niet, maar the Heights/Montrose schijnt goed te zijn.

Genoegen nemen met 20%?? Ik moet even gaan verzinnen waar ik zoveel cash geld vandaag ga halen in dat geval.

[Texas Boy]

Je zoekt het dus centraal, zal het niet makkelijker op maken en je zal snel bij de grotere makelaars terecht komen, reken op minimaal 20%, misschien wel meer.

[shivo]

Misschien dat anderen hier ooit iets aan hebben, daarom post ik de vooruitgang.

Afgelopen week weer terug in de US (kerst in Nederland), en maar eens bij Bank of America geinformeerd. Daar kan ik alvast geen hypotheek krijgen, om de reden dat ik geen drie open credit lines (credit card/leningen) heb. Zonder uitstaande leningen krijg je dus bij BoA geen nieuwe lening. Beetje kromme redenering als je het mij vraagt, dus ik ga het maar eens ergens anders proberen. Ze leken overigens wel akkoord te gaan met 10% downpayment.

[wiepster]

Probeer het ook eens bij een Credit Union, die zijn vaak minder gebonden aan corporate regeltjes. Veel succes!

[Bandido]

En ik zei het al eerder ergens anders, maar zoek vooral ook eens uit welke makelaars/lenders zich specialiseren in buitenlandse huizenkopers. Er zijn er in elke grote stad altijd wel een aantal en je kunt bv beginnen bij de verschillende binational chambers of commerce. Daar zijn die serviceproviders vaak bij aangesloten. Uit ervaring weet ik dat simpelweg binnenlopen bij een bank vaak niet werkt omdat men niet bekend is met situaties als de jouwe. En als bovenstaande niet werkt geef ik je meer kans bij kleinere banken omdat die minder gebonden zijn aan van hogerhand opgelegde regels/beleid.

[shivo]

Goeie tip, thanks :doublethumb:

[ned in MO]

Ik denk dat het minimaal 20% wordt. Als je bij de Bof A geen lening krijgt krijg je hem bij een andere bank ook niet.
Deze banken sturen hun leningen allemaal naar de zgn secundary market.
De secundaire market wil jouw niet als klant hebben vanwege de door jouw al aangegeven redenen.

Enige manier om een lening te krijgen is bij een kleine bank die jouw "in house" wil financieren voor een aantal jaar tot je voor de secundary market kwalificeert.
de bank zal hiervoor wel een hele goede garantie vragen met een hele grote downpayment, hogere rente en versnelde aflossing, met als gevolg dat het zou kunnen dat je niet voor een duur huis in aanmerking komt.

Wij worstelen ook met banken op het moment. We hebben genoeg Kredietlijnen opgebouwd in het verleden, een 800 credit score maar wat ons nekt is dat we weer grotendeels zelf employed zijn. Daar houden banken ook weer niet van.

Het is van veel te makkelijk geld lenen gegaan naar veel te moeilijk om geld te lenen.
Het is helaas de realiteit op het moment.
succes ermee. Je zult het moeilijk krijgen om een lening te krijgen

[Disney-Golf]

Dit hoor ik graag!

Jullie spreken van 10 à 20% downpayment, als niet resident in de V.S., om een Amerikaanse hypotheek te kunnen verkrijgen.
Wie o wie kan mij hier een kopie van de overeenkomst/leningsakte bezorgen?
Op deze manier kan ik andere banken overtuigen om hetzelfde te doen en ze in concurentie zetten...

Mijn ervaring is ,om een eigendom aan te kopen in centraal Florida, er op dit ogenblik een down payment van ten minste 40% nodig is om een vakantie huis te kopen.
Dit, als je geen credit score hebt, geen resident bent en geen sponsor (lees borgsteller) in de V.S. hebt.
Nogmaals, als er iemand een (recente) hypotheek heeft versierd met minder dan 40% down payment...bring it on!

P.S. ik had geen hypotheek nodig en prijs me gelukkig hiervoor.
Deze vraag is voor de forumleden die denken dat ze met de overwaarde (welke overwaarde ) van hun eigen huis, een vakantie huis in de V.S. kunnen kopen

[dora]

Kun je wel een Greencard aanvragen op een J1?
Ook nog, wij konden op een H1B (hij was wel bijna afgelopen, maar verlenging was al in aanvraag) geeneens een autolening krijgen. Onze credit history was prima, maar we waren wel aangevinkt als personen met visum dat dus bijna afliep.
Over aanbetaling. Meestal kun je wel minder aanbetalen maar dan krijg je een hogere rente.

Dora

[FlipjeBTiel]

Op J1 kun je geen GC aanvragen als die J1 de basis vormt, plus je kunt mogelijk onder de 2-jaar thuislandregel vallen gedurende welke je ook geen GC kunt aanvragen. Het wordt een ander verhaal als je b.v. trouwt met een Amerikaan(se).

Gr., Flipje

[shivo]

Na wat gesprekken met een broker heb ik geleerd dat het visum niet mijn grootste probleem zou zijn, noch de downpayment. Een vriend van me heeft een hypotheek met een downpayment van 3,5%, mede dankzij zijn smetteloze credit history. Ik heb slecht 1 US credit card en dus te weinig credit history; minimaal drie open credit lines met een history van een jaar zijn nodig. Dus ik zal nog even moeten wachten voordat ik een hypotheek kan krijgen. Het goede nieuws is dat het daarna verder niet zo'n probleem zal zijn.

Overigens heb ik nu een J1, heb een waiver aangevraagd voor de two year requirement (normaal gesproken een formaliteit) en ga in augustus over op een H1B. Wil graag dat mijn nieuwe werkgever vervolgens helpt bij het aavragen van een green card, maar dat is van later zorg.

[ned in MO]

Moet het wel heel erg mis hebben maar zonder greencard geen lening. Al helemaal niet met een FHA (3.5%) lening.
Als jouw visum niet verlengt wordt moet je het land uit en de drempel om je huis dan terug te geven aan de bank is dan veel lager. De bank neemt dat risico niet, tenzij er genoeg tegenoverstaat. Zelfs 20% is dan niet genoeg.
je zegt dat je met een broker hebt gepraat. Ik hoop een mortgage broker en niet een real estate broker.

[dora]

Op J1 kun je geen GC aanvragen als die J1 de basis vormt, plus je kunt mogelijk onder de 2-jaar thuislandregel vallen gedurende welke je ook geen GC kunt aanvragen.

Zo herinner ik het me ook. Op een J1 mag je officieel helemaal geen intentie hebben om te blijven.
Je kunt misschien een bank vinden die je een hypotheek geeft met een visum, maar het is niet triviaal, nu al helemaal niet meer. Ze gaan natuurlijk niet zo snel een 30 jarige hypotheek geven als jij een visum hebt voor 3 jaar (H1B).
Ik ken zelfs mensen die contant een huis hebben gekocht, omdat ze geen hypotheek kregen met een visum (wij hebben onze auto toen ook maar contant gekocht). En dat was nog voor de krediet crisis.

Dora

[Bandido]

Ja, dat is ook mijn ervaring. Ik weet van een kennis hier die jaren geleden op een H1B een hypotheek heeft kunnen krijgen. Maar dat was ver voor de crisis, toen de bomen nog tot in de lucht groeiden. Verder heb ik altijd gehoord dat het bijna onmogelijk is, zelfs met een hoge down payment. Het probleem is de onzekerheid: als jij op je H1B ontslagen wordt, dan moet je binnen de korste keren de VS uit en dan zit de bank met jouw woning. En wie zegt ze dat je dan nog terugkomt?

[shivo]

Ok, goed om te weten. Ik reproduceer slechts wat de mortgage broker me heeft verteld; die maakte van het visum geen groot probleem. Mijn plan is overigens om als ik daar aan de slag ga een employment based green card aan te vragen. Ik ga er vanuit dat dat geen groot probleem zal zijn doordat ik gespecializeerde (academische) arbeid verricht, bovendien heeft het ziekenhuis waar ik aan de slag ga een office die dat soort aanvragen afhandeld. En anders kan ik altijd nog mijn Amerikaanse vriendin trouwen (aiiiiiii).

De 3,5% downpayment was overigens voor een Amerikaanse vriend van me, in Houston. Mijn eigen downpayment zou hoger zijn.

[dora]

Ik vermoed dat die broker gewoon niet zoveel ervaring heeft met visa. Misschien weet hij niet precies het verschil tussen visum en Greencard. Bij onze autolening kwam het ook pas op het eind naar voren, toen ons SSN werd gechecked. Zelfs met een brief van onze werkgever (met daarin bevestiging dat ze ons visum gingen verlengen) kregen we geen lening voor die auto omdat ons visum bijna was afgelopen.
Misschien kan je vriendin nog co-signen op een hypotheek. Voor het geval dat de Greencard nog een tijdje duurt.

Dora

[FlipjeBTiel]

Destijds maakte onze mortgage broker geen probleem van mijn H1B visa, omdat hij "de details wel in zou vullen." Bleek later dat hij ons gewoon geboekt had als USCs, onder het mom van: zolang ze een baan hebben gaat alles goed, zodra ze die verliezen gaat het toch fout, visum of niet. "Dat doe ik ook voortdurend voor alle Latino's hier." zei hij ...

Mijn plan is overigens om als ik daar aan de slag ga een employment based green card aan te vragen.

Dat doe je niet zelf, dat doet je werkgever. Verder moet deze jou een vaste baan aanbieden, en als je onder EB3 valt, dan duur het hele proces wel een jaartje of 8.

Gr., Flipje

[dora]

Onze autolening was zo'n 0% APR geval, misschien was dat vrij streng. Het zal vast ook van de broker afhangen, ken ook mensen die gekocht hebben op H1B voor de crisis. Maar het is toch extra risico voor een bank, bij baanverlies is het op tijd vinden van een andere baan lastig, na 10 dagen moet je dan al het land uit, en dat is niet het geval met een GC.

Dora