Belasting betalen in VS over verkoop woning in NL?

[hemmie]

Wij verhuizen komende zomer van India naar de VS, en willen onze tussenstop in NL gebruiken om daar onze woning in de verkoop te zetten. Nu hoorde ik echter van een vriendin dat het haar een aantal jaren geleden was afgeraden haar huis te verkopen toen ze naar de VS vertrok, aangezien ze dan op het moment van verkoop in de VS belastingplichtig zou zijn. Ze zou dan niet alleen belasting over de winst moeten betalen, maar ook over het koersverschil. Die winst zou dan nl. berekend worden door het verschil te nemen tussen aan- en verkoopprijs, en dan tegen de op die momenten geldende koers. Gezien het enorme koersverschil zou dat dan dus belasting over een enorm bedrag gaan worden.

Weet iemand hier of bovenstaande (nog) klopt? We gaan ons huis sowieso verkopen, maar wellicht kunnen we dan proberen het te verkopen voordat we naar de VS vertrekken, om het zo te omzeilen.

[ned in MO]

Ik zou daar een accountant op los laten. Het gaat om een boel geld en als een goedbedoelend forumlid je verkeerd informeert ben je het haasje
Belastingplichtig ben je overigens maar een keer als het goed is. je kan dus niet en in ned en in de USA belasting over de winst betalen.
Overigens is de huizenmarkt in ned nou ook niet geweldig

[hemmie]

Ik zou daar een accountant op los laten. Het gaat om een boel geld en als een goedbedoelend forumlid je verkeerd informeert ben je het haasje

Uiteraard, maar de Nederlandse weet het niet en het zal wel ven duren voordat we een antwoord van een Amerikaanse hebben, dus vandaar dat ik hier alvast even vraag. Dan hebben we alvast een idee. En na jaren slechte ervaring met verhuren gaat het nu absoluut in de verkoop, dat is nog altijd voordeliger dan leeg laten staan.

[DVDGuy]

Belastingplichtig ben je overigens maar een keer als het goed is. je kan dus niet en in ned en in de USA belasting over de winst betalen.

Bij mijn weten is de winst die je maakt met het verkopen van je huis, niet belast (in Nederland).

[PBBI]

Amerikanen zijn belastingplichting over hun 'wereldwijde' inkomen, zelfs als ze in een ander land wonen.
Nederlanders niet, het hangt af van op welke basis je daar gaat wonen, welk visum. Neem bijv. een E2 visum, mensen die in Amerika wonen op een E2 visum hoeven zelfs geld wat ze bijv. via internet in Nederland verdienen niet op te geven bij de belastingdienst in Amerika. Ze zijn alleen belastingplichtig over geld wat ze in Amerika verdienen.
Dat hele verhaal dat die vriendin heeft gehoord lijkt me een broodje aap verhaal. Maar je kunt om problemen te voorkomen eens navragen bij een Amerikaanse accountant.

[goldenhills]

Als je je woning niet binnen een bepaalde tijd verkoopt kan het als tweede woning gezien gaan worden door de Nederlandse belasting, en dat kan ook vervelende consequenties hebben... Zoek bij de belastingdienst eens op 'emigreren' en 'buitenland'.

En het voorkomen van dubbele belasting geldt toch alleen voor federale belasting? Dus als de staat waar je woont capital gain tax heeft zou je nog steeds 'dubbel' betalen.

Sowieso hangt e.e.a. af of je aan de 183 dagen residency in de USA komt dat belastingjaar. Als je van de zomer wilt gaan verhuizen zou je net wel of net niet aan die grens komen. Wellicht dat alle problemen te voorkomen zijn als je pas in de tweede helft van het jaar verhuist. Daarnaast hangt capital gain tax af van of je in het huis woont. Zo ja, dan is er een forse drempel voordat je belasting moet betalen.

http://www.irs.gov/taxtopics/tc701.html

Trouwens, ik zie dat jullie van India via Nederland naar de VS gaan. Dat maakt de zaak wellicht nog complexer... Ik zou ook adviseren bij de Nederlandse belastingdienst te informeren in hoeverre je in Nederland belastingplichtig zou zijn.

[hemmie]

Amerikanen zijn belastingplichting over hun 'wereldwijde' inkomen, zelfs als ze in een ander land wonen.
Nederlanders niet, het hangt af van op welke basis je daar gaat wonen, welk visum.

We gaan op een L1.

[hemmie]

Sowieso hangt e.e.a. af of je aan de 183 dagen residency in de USA komt dat belastingjaar. Als je van de zomer wilt gaan verhuizen zou je net wel of net niet aan die grens komen. Wellicht dat alle problemen te voorkomen zijn als je pas in de tweede helft van het jaar verhuist. Daarnaast hangt capital gain tax af van of je in het huis woont. Zo ja, dan is er een forse drempel voordat je belasting moet betalen.

http://www.irs.gov/taxtopics/tc701.html

Trouwens, ik zie dat jullie van India via Nederland naar de VS gaan. Dat maakt de zaak wellicht nog complexer... Ik zou ook adviseren bij de Nederlandse belastingdienst te informeren in hoeverre je in Nederland belastingplichtig zou zijn.

Bedankt voor de link, ga ik nog verder naar kijken. Dat van die 183 dagen had ik ook al bedacht, het plan was daar rond 1 juli te beginnen, maar misschien moeten we wat later gaan. Op zich gaat het er niet om dat we belasting moeten en betalen, en waar, dat is gewoon zo. Het gaat dus alleen over eventueel belasting moeten betalen over de winst in dollars, door het enorme koersverschil sinds de aankoop van het huis.
Ik hoop dat de amerikaanse accountant snel wat licht op de zaak kan werpen.

[PBBI]

We gaan op een L1.

Met een L1 ben je een temporary worker, dus tijdelijk in de VS. Ik zou het zeer vreemd vinden als je belasting zou moeten betalen in Amerika over de overwaarde van je huis in Nederland. Ook nog omdat dit soort belasting in Nederland helemaal niet bestaat. En mocht het wel zo zijn, wat ik eigenlijk uitgesloten acht, dat zou ik wel zorgen dat ik geen winst zou maken ....

Ze zijn alleen belastingplichtig over geld wat ze in Amerika verdienen.

Ik moet mezelf even corrigeren, er wordt wel verwacht dat je dit opgeeft maar omdat je je Nederlandse belastingaangifte daarnaast kunt leggen zal de afdracht wel nihil zijn.

[epvanbeveren]

Ik heb er echt geen verstand van, maar ik heb wel net mijn Amerikaanse belasting gedaan in mijn software van HR block.

Het is in iedergeval wet dat, als je in Amerika belasting plichtig bent, als je in totaal meer als 10000 dollar in buitenlandse rekeningen hebt, dit op moet geven. Wat het belasting technisch inhoudt weet ik niet, maar ik dacht het toch maar even te laten weten in deze reactie.

Voor het geval dat...

Als je op "learn more" in mijn bijlage klik dan krijg je deze uitleg:

Authority over a Foreign Account or Trust
Choose Yes if any of the following applies:

At any time during 2010 you had an interest in or signature or other authority over a financial account in a foreign country (such as a bank account, securities account, or other financial account) where the value of the combined accounts at any time during the year was in excess of $10,000.
You own more than 50% of the stock in any corporation that owns 1 or more foreign bank accounts.
You received a distribution from, or you were the grantor of or transferor to, a foreign trust.

[Jan_in_Texas]

Hemmie,

Ik ben tegen deze situatie aangelopen toen ik in 2008 naar de VS verhuisde.

De eerste vraag is of je belastingplichting in de VS bent op het moment dat je je huis verkoopt. Ik ben verhuisd met een greencard en was daarom per definitie belastingplichting in de VS. Wellicht is dit anders met een L1.

Het probleem met een NL huis is inderdaad dat je voor de Amerikaanse belasting de winst moet bepalen in dollars. Het kan dus zijn dat je winst maakt in dollars terwijl je in euro niks hebt verdiend. Bijvoorbeeld als je huis 200.000 euro kostte toen je het kocht en verkoopt tegen 200.000 euro maar de wisselkoers was 1 dollar per euro op het moment van aankoop (dus aankoopprijs 200.000 dollar) en de wisselkoers is 2 dollar per euro als je het verkoopt (dus 400.000 dollar verkoopprijs) maak je 200.000 dollar winst in dollars terwijl je huis niet in waarde is gestegen (in euros). Dit zou op zich niet zo'n probleem zijn als je de hypotheek zou mogen betrekken in de winstberekening. Immers als je ook 200.000 euro zou hebben geleend en moeten aflossen als je je huis verkoopt, zou je $200.000 dollar verlies op je hypotheek hebben gehad. Helaas mag dit niet. Het verlies op je hypotheek kun je niet aftrekken.

Er is wel een vrijstelling voor de eerste (ik meen) $250.000 dollar winst op je huis (als het je primary residence was), hetgeen voldoende was voor mijn situatie. Je zou dan ook moet nagaan hoelang je in je NL huis moet wonen voordat je het als primary residence kunt aanmerken.

[kastelke]

Dat is handig, recente info van iemand die het zelf meegemaakt heeft! Bedankt, Jan!
(en misschien wil jij je ook even kort voorstellen? viewforum.php?f=17)

"Primary residence" is volgens mij dat je eigenaar bent van slechts 1 woning, waar je ook daadwerkelijk gedomicilieerd was.
Dus: jij koopt een huis en gaat er wonen. En niet: jij koopt een huis bij wijze van belegging, en terwijl je nog bij je moeder inwoont, verhuur je dat aan iemand anders.

Ben je in Nederland belastingen verschuldigd indien je je huis verkoopt en winst maakt? Want ik weet dat dat bij ons enkele jaren geleden gespeeld heeft: in principe, als je je huis binnen de 5 jaar verkoopt en daar (grote) winst op maakt, dan zou je daar extra op moeten betalen. Maar onze notaris heeft toen wel uitgezocht dat dat niet het geval is indien je aan kan tonen dat je je huis niet louter verkocht om die winst te kunnen maken (en je gewoon 1 km verderop ging wonen). Als je dus aan kon tonen dat je bv. voor je werk naar het buitenland moest vertrekken, dan moest je dat niet betalen. Ging ook wel alleen maar op voor je gezinswoning (en dus niet voor andere eigendommen die je eventueel ook verkocht).

[goldenhills]

Het is in iedergeval wet dat, als je in Amerika belasting plichtig bent, als je in totaal meer als 10000 dollar in buitenlandse rekeningen hebt, dit op moet geven. Wat het belasting technisch inhoudt weet ik niet, maar ik dacht het toch maar even te laten weten in deze reactie.

Dit is niet direct voor belastingheffing, maar voor handhaving. Uiteraard moet je eventueel inkomsten of capital gain opgeven over deze rekeningen, maar je bent dus (extra) strafbaar als je rekeningen niet opgeeft. Dus ook die geheime rekening op de Cayman Islands moet je opgeven

[bart1]

De eerste vraag is of je belastingplichting in de VS bent op het moment dat je je huis verkoopt. Ik ben verhuisd met een greencard en was daarom per definitie belastingplichting in de VS. Wellicht is dit anders met een L1.

Volgens mij maakt een green card op zich je niet belastingplichtig maar het aantal dagen dat je in de US verblijft.
Eens je belastingplichtig bent in de US dan geldt volgens mij de regel dat je werledinkomen minimaal $10,000 moet zijn om daadwerkelijk een tax return te moeten doen.

Bijvoorbeeld wij zijn met green card verhuisd naar US in September 2009. Het aanslagjaar 2009 was voor ons nog in Belgie (180 dagen regel), voor 2010 wordt dit dus US.

Bart1

[hemmie]

Hemmie,
Er is wel een vrijstelling voor de eerste (ik meen) $250.000 dollar winst op je huis (als het je primary residence was), hetgeen voldoende was voor mijn situatie. Je zou dan ook moet nagaan hoelang je in je NL huis moet wonen voordat je het als primary residence kunt aanmerken.

Aha, dat primary residence deel is nieuw voor mij, en wel belangrijk. Wij wonen nl. al 4 jaar niet meer in dat huis. Ik ga daar dus nog eens verder induiken, bedankt voor je uitgebreide antwoord!