Koophuis in Nederland

[Sten]

[...]

@Sten, wellicht is dat een mooie bargaining chip. Krijgt de bank een keuze, of een hypotheek die niet meer afgelost wordt, of een hypotheek die afgelost wordt doordat er huurders in komen.

De makelaar gebruikte toen (2004) echt die woorden: dat die €100 per maand bedoeld was als 'buffer', voor als we de rente in de toekomst misschien een poos niet meer konden opbrengen. Dat is tot nu toe nooit gebeurd (afkloppen op onbewerkt hout. ), maar ik kan niet voorzien wat het hele Amerika plan gaat doen. Ik ben echter van plan de bank te gaan schrijven, mocht het toch gebeuren dat wij de rente in NL niet meer kunnen betalen; of ze dan in hemelsnaam de spaar maar gaan aanspreken. Leuk zullen ze het niet vinden, maar het is nog altijd beter dan niets te ontvangen. De verwachting die ik hun kan schilderen, is dat dit appartement op deze gunstige locatie toch zeker binnen een additioneel jaar verkocht zal zijn. Het staat immers al ruim een jaar te koop en we hebben het al flink in prijs verlaagd.

Probleem is dat ik de bank niet durf te vragen of we een huurder mogen nemen, niet nu althans. Daarom vroeg ik dat Oscar ook, of hij een goed advies voor ons heeft.

[vana]

Als het een beleggingshypotheek is wordt het inderdaad een ander verhaal. Dan wordt het ingelegde bedrag belegd en het zal duidelijk zijn dat er dan op het moment nog niet zo heel veel opgebouwd is, er kan zelfs een negatief bedrag staan.

Marjon

[OscarG]

Oscar, raad jij aan dat wel te vragen dan (of we mogen verhuren, in geval het niet verkocht wordt)? Ik durf het onze hypotheekverstrekker niet eens te vragen, omdat ze dan juist misschien heel moeilijk gaan doen.

Sten, dat is een zeer moeilijke beslissing, eentje waar ik ook zeer lang over heb gedaan. Als ik om meningen van mensen vroeg dan was het altijd 50/50. De ene zei: gewoon niets zeggen en verhuren. De andere zei: vraag het aan de bank. Ik heb uiteindelijk mijn gevoel gevolgd en het aan de bank gevraagd. Ik wilde niet in Amerika zitten wetende dat er nog een zwarte wolk in Nederland hing die ieder moment kon uit barsten.

Wat ik heb gedaan is kijken naar de Leegstandswet. Iedere gemeente kan vergunningen afgeven om je woning te mogen verhuren onder de leegstandswet. Dat is een vergunning voor ik meen een jaar en die kan iedere keer verlengd worden tot maximaal 5 jaar. Onderdeel van de vergunning is dat je huis te koop moet blijven staan en je huurcontracten af sluit van maximaal een jaar.
Voordeel van deze wet is dat de huurders onder deze vergunning geen huurrecht op bouwen omdat is vastgesteld dat het huis is bestemd voor de verkoop. Dit is dus een stuk minder risico voor de bank, want het huurrecht is de reden waarom ze niet willen dat jij je huis verhuurt.

Ik heb uitgezocht wat mijn gemeente deed met de Leegstandswet en zij hadden een vergunning die ik aan kon vragen. Toen heb ik contact opgenomen met de bank en gezegd: Stel dat ik die vergunning krijg, mag ik dan verhuren? En daar gingen ze mee akkoord. Ik kreeg toen een brief van de bank ter bevestiging hiervan thuis gestuurd.

Edit: Even snel gezocht, dit is de informatie voor Den Haag: http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/ ... unning.htm

[Sten]

Op zich klopt het wat je zegt. maar de bank noemt het geen aflossingsvrije hypotheek. Alleen het gedeelte waar je niet (ook niet aan het einde van de hypotheek) op af lost, heet een aflossingsvrije hypotheek. Je hebt dus waarschijnlijk een spaarhypotheek met een aflossingsvrij deel.
Je sommetje klopt ook niet helemaal. Je kunt niet zomaar het aantal maanden x je maand bedrag nemen. In dat bedrag zitten ook nog kosten en eventuele premie en ook de ontvangen rente op je kapitaalrekening die steeds wisselt.
Het is een hele ingewikkelde rekensom maar een spaarpolis (duur 30 jaar) bevat na ongeveer 21 jaar de helft van de af te betalen hypotheeksom.

Jouw bank zou je moeten kunnen vertellen hoeveel kapitaal jullie tot nu toe hebben opgebouwd.

[...]

Marjon

Nope, het is wél aflossingsvrij en yep, ik weet wél precies wat onze bezittingen zijn. Ik krijg elke maand een overzicht (wel meer ook dan één) en het gespaarde is gegarandeerd met het click garantie 90 beleggingsfonds... Dit garandeert dat het gespaarde nooit onder 90 % zal zakken van wat je er op hebt gezet. Het komt er tot nu toe op neer dat hetgeen erop gezet is, er nog steeds hetzelfde opstaat. Het beleggen heeft niet veel opgeleverd, maar door de garanties is het ook nooit minder geworden.

PS: ik zei al dat onze makelaar ons iets fatsoenlijks en betrouwbaars gegeven heeft. Dat blijkt na al die jaren zeker.

[Hockey]

@OscarG, TOP informatie. Zowel voor mij, als voor Sten, als voor de topic starter. Enorm bedankt.

[Sten]

...]

Edit: Even snel gezocht, dit is de informatie voor Den Haag: http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/ ... unning.htm

Oscar, dank je zeer hartelijk, dit is mogelijk een gouden tip! Ik ga dit met Jeroen bespreken, maar het klinkt mij zeer goed in de oren. Dank je!

[OscarG]

Succes! Ik heb toenertijd wel contact gezocht met de gemeente omdat de leegstandswet eigenlijk bedoeld is voor als je al een ander huis hebt gekocht of huurt. Ik heb toen beargumenteerd dat ik wel een huurcontract had en dus dubbele kosten zou hebben, ook al was die nieuwe huurwoning in Amerika en niet in Nederland. De mevrouw bij de gemeente Almere wilde toen eerst de wet naslaan of dat wel kon. Drie dagen later belde ze me terug dat ze niets kon vinden over het feit dat de wet niet van toepassing zou zijn voor mensen die naar het buitenland verhuisden en dus zou ze mijn aanvraag goedkeuren.

Het is naar mijn mening zeer handig om zo'n contact telefonisch of in persoon op te bouwen met degene die over de vergunningen gaat, voordat je de vergunning echt aan vraagt. Dan kan je de situatie beter uit leggen en tonen ze meer begrip.

[Sten]

[...]

Het is naar mijn mening zeer handig om zo'n contact telefonisch of in persoon op te bouwen met degene die over de vergunningen gaat, voordat je de vergunning echt aan vraagt. Dan kan je de situatie beter uit leggen en tonen ze meer begrip.

Oscar, dit verdient wederom een

[kastelke]

Ik lig jou niet hè, zeg dat dan, en laat het niet altijd zo doorspelen, Elke. Dat onderhandse gesteek (zo komt het op mij over) is écht niet aan mij besteed en het doet de naam van dit forum geen goed, lijkt mij.

Ik ben een zeer rationeel persoon die een poging wil doen om jouw manier van redeneren te snappen. Dat jij het dan ziet als 'onderhands gesteek', dat is jouw probleem. Maar daarmee snap ik nog steeds niet hoe je jouw manier van interpreteren moet zien. Dus daarmee breng je me geen stap dichter bij het begrijpen van jou. Integendeel.

Ter illustratie even de 2 voorbeelden die je hier net aanhaalt:
Als jij je huis niet kwijt geraakt, ook na na een prijsverlaging, terwijl het zo'n leuke ligging heeft, dan besluit jij dat je het louter rationeel bekijkt, en het wijt aan 'de huizencrisis'. Waarom zou hier niets intuitiefs in kunnen zitten? Namelijk"het is niet je tijd om te vertrekken".
Maar als een Amerikaan bij jou Duitse les komt volgen, dan is het plots niets rationeels meer (puur toeval, want er zitten nogal wat Amerikanen in jullie streek), maar dan is het weer intiutief. En vooral intuitief in de richting van "teken dat ik naar Amerika moet". Waarom kan het ook niet betekenen dat je juist in Nederland moet blijven, omdat je nog een meerwaarde bent voor Amerikanen als je Duitse les kan geven aan hen?
Dus hoe besluit je wanneer je iets rationeel moet bekijken, en wanneer het intiutief is?
En hoe besluit je dat die dingen dan steeds net in jouw wensen passen, in plaats van net een waarschuwing te kunnen zijn dat je een foute weg aan 't bewandelen bent?
Het is dat onderscheid dat ik niet begrijp. En ik wou een poging doen om dat te begrijpen. Want ja, eerlijk gezegd, vind ik dat maar zweverig. Vandaar dat ik hoopte om meer inzicht te kunnen krijgen, zodat ik SNAP hoe het werkt, die manier van redeneren.

Maar negeer mijn vragen en opmerkingen irritant vindt, dan negeer je ze verder maar.

[Sten]

[...]
En hoe besluit je dat die dingen dan steeds net in jouw wensen passen, in plaats van net een waarschuwing te kunnen zijn dat je een foute weg aan 't bewandelen bent?
Het is dat onderscheid dat ik niet begrijp. En ik wou een poging doen om dat te begrijpen. Want ja, eerlijk gezegd, vind ik dat maar zweverig. Vandaar dat ik hoopte om meer inzicht te kunnen krijgen, zodat ik SNAP hoe het werkt, die manier van redeneren.

Maar negeer mijn vragen en opmerkingen irritant vindt, dan negeer je ze verder maar.

Elke, waar wind je je in godsnaam over op? Mijn wereldbeeld is voor mij coherent, en ik val er - naar ik weet - hier verder niemand mee lastig. Het levert mij alleen een eeuwigdurend optimisme op en dat heeft mij geen windeieren gelegd. Ik heb zelfs gemerkt dat ik een kracht heb, die andere mensen ook wel eens nodig hebben en dat ik mensen kan aanmoedigen met dit optimisme. Als ik had gemerkt, dat dit specifieke 'Sten-optimistische-wereldbeeld' ongunstig was geweest, dat had ik er allang afstand van gedaan.
Ik hoef toch aan jou geen verantwoording af te leggen wat al dan niet rationeel is? En ja, het komt op mij over alsof je aan het steken bent. Als jij katholiek of atheist bent, vraag ik jou toch ook niet hoe of wat? Althans: niet hier. Maar goed, evenwel bedankt voor je grote interesse in mijn wereldbeeld.

[sachasenne]

Ik hou wel van droge materie zoals verzekeringen en leningen ed. Vandaar dat ik eigenlijk geintrigeerd ben door het type lening zonder aflossing.

Ik versta niet waarom banken deze lening toestaan.

BV. Ik leen 100.000 euro als Belg aan een intrestvoet van 2.5 percent. over 10 jaar. Ik betaal (ga het nu niet allemaal narekenen) 250 euro per maand af. Dit bedrag bestaat uit 200 euro rente en 50 euro kapitaal. Maandelijks zakt het stukje rente en stijgt het stukje kapitaal. De klassieke lening in B met vaste aflossingen.

Sten bv heeft een aflossingsvrije lening. Zij betaalt voor 100.000 euro op 10 jaar dan aan een rentevoet van 2.5 percent 200 euro per maand gedurende de ganse looptijd?

Help mij Hoe zit dat in elkaar?

Los van de bedragen : een bank heeft toch helemaal geen garantie? Waar zit hun winst als jij die tien jaar dat appartement totaal verwaarloost? Geen herstellingen doet? Of is daar controle op? Ik vraag me af wat de motieven zijn van de bank.
Als de banken vroeger uitgingen van een stijging van onroerend goed, betekent dat dat dit type leningen niet meet verkrijgbaar zijn nu?

[Ziva]

Dames, dames... niet zo kiften op de vroege morgen

Ik snap wat je bedoelt Sten, ook al verschil ik in heel veel opzichten met hoe je over dingen denkt. En je positivisme is aanstekelijk en inderdaad, als jouw manier van denken en redeneren je positiviteit brengt en kracht in het leven is dat alleen maar goed maar........ niet iedereen denkt er zo over en wat dat betreft begrijp ik ook heel goed hoe Elke redeneert en dat ligt wat dichter bij hoe ik zelf redeneer. Ik ben ook heel positief ingesteld alleen redeneer wat meer op basis van concrete dingen en minder op basis van abstractie. Daarentegen, niet alles is te verklaren en zo ook de manier waarop ikzelf in Amerika beland ben.

Ik heb inderdaad de hypotheek die Marjon beschrijft dus een combinatie van een spaarhypotheek met een aflossingsvrij deel. Dat was voor mij destijds de beste (en een veilige) keuze en ik ben er nog steeds tevreden mee.

Verder wil ik nog even dit opmerken. Als je aan je hypotheekverstrekker netjes toestemming gaat vragen om te mogen verhuren of als je aan de hypotheekverstrekker gaat vragen of ze een deal met je kunnen sluiten zul je met de billen bloot moeten om het zo maar even te zeggen. Dat betekent dus dat je je hypotheekverstrekker gaat melden wat je plannen zijn. Prima als je dat wilt natuurlijk maar als ze niet akoord gaan of je geen toestemming geven weten ze wel dat je dus naar het buitenland gaat. Dat zou dus volgens mij een reden zijn om de lening in 1 keer op te eisen en dat lijkt me niet gewenst.

Eerlijkheid duurt zeker het langst en ik heb zelf lang met ditzelfde vraagstuk geworsteld maar weet dat verhuren voor mij en de bank de beste oplossing is omdat ik nu zou moeten verkopen met groot verlies wat nadelig is voor beiden. Ik wil alleen niet dat de bank geen toestemming verleend "vanwege de kleine lettertjes". Bovendien voldoe ik netjes aan mijn verplichtingen dus ik zadel ze zeker niet op met ellende en zorg er zelfs voor dat mijn huis meer waard wordt door kleine verbeteringen in de loop der tijd.

Het blijft een afweging natuurlijk maar er zijn zoveel mensen die het zo hebben opgelost, niet voor niets dat de particuliere verhuurmarkt zo groot is natuurlijk.

[Matjong]

Wij verhuren ons huis en hebben dit niet aangegeven bij de bank. Ik heb er met veel mensen over gesproken en 1001 forum topics nageslagen, maar ben er toch best wel sterk van overtuigd dat het niet melden beter is voor iedereen: Jezelf, de bank en de woningnood Een aantal mensen hebben wel eens gewaarschuwd dat de bank er achter kan komen als je niet meer in NL ingeschreven bent, of dat ze kunnen zien dat je huis ergens online aangeboden staat, maar ik vind dat maar flauwe kul. Ik geloof niet dat ze daar een afdeling zullen hebben om pro-actief zulke mensen op te sporen. Als je netjes je hypotheek betaald zal het hen volgens mij worst wezen wat je met je huis doet. Op moment dat je niet meer betaald kan het natuurlijk problemen geven, maar zover moet je het natuurlijk niet laten komen.

Nee, het grote probleem met verhuren is volgens mij niet de bank, maar het risico van vervelende huurders... Huurders die er niet uit willen, je huis slopen, overlast veroorzaken of weet ik veel wat voor ongein. Daar hoor je wel eens horrorverhalen over... We hebben zelf ook een paar kleine probleempjes op dit gebied en dat is niet zo grappig.

[Ziva]

Helemaal mee eens Matjong. Volgens mij kunnen hypotheekverstrekkers niet in het GBA kijken. Dat was voor mij ook een belangrijk punt.

En ja, lastige huurders is een groot probleem. Het grootste probleem treedt op in de volgende situatie. Stel je verhuurt je woning aan een vriend voor 1 euro per maand omdat je die vriend wilt helpen. Op een x moment besluit jijzelf te stoppen met het betalen van de hypotheek. De bank pikt dat natuurlijk niet en wil het huis verkopen. Op dat moment kunnen ze dat dus niet doen vanwege jouw vriend die daar voor 1 euro zit en willen ze toch dat doen zullen ze die vriend voor 1 euro per maand vervangende woonruimte moeten aanbieden. Dat is natuurlijk ongewenst en vandaar dat banken niet willen dat je het verhuurt, vanwege die huurbescherming.

Je kunt wel zogenaamde diplomatencontracten aanbieden. Dat zijn steeds tijdelijke contracten waardoor je huurders er steeds voor een vooraf bepaalde periode inzitten. In mijn geval is het huis niet zodanig dat er veel te slopen valt (Ikea meubelen etc.) dus dat scheelt maar als je een heel duur huis hebt met hele dure meubelen tja... dan zijn vervelende huurders echt een rotsituatie natuurlijk.

[kastelke]

Dat vertelde onze bankdirecteur eens; zij hadden een client waarbij de huurders de eiken deuren uit het huis gehaald hadden, idem voor de eiken keuken, en in de muren stonden gaten. De dure kranen waren vervangen door goedkope Gamma-spulletjes. En de vliegenramen (horren) waren ook allemaal verdwenen.
En ga dan het vel maar eens van de steen trachten af te stropen, terwijl je in het buitenland zit...
Daarom was ik heel blij dat wij ons huis netjes voor vertrek hebben kunnen verkopen. Maar soms heb je die keuze niet.

[ned in MO]

Mijn ongezouten mening?

Als amerika je droom is en je koophuis is een probleem?
Sorry huis, sorry bank! Amerika gaat voor. Ik zal mijn best doen om het te verkopen en om het te betalen. Wat voor oplossing kunnen we bedenken als dat niet wil?
Kies maar bank!

Banken hebben genoeg smerige truukjes uitgehaald in het verleden. Ik heb er nu niet zo'n moeite mee om truukjes met de bank uit te halen als dat zou moeten

[OscarG]

En ja, lastige huurders is een groot probleem. Het grootste probleem treedt op in de volgende situatie. Stel je verhuurt je woning aan een vriend voor 1 euro per maand omdat je die vriend wilt helpen. Op een x moment besluit jijzelf te stoppen met het betalen van de hypotheek. De bank pikt dat natuurlijk niet en wil het huis verkopen. Op dat moment kunnen ze dat dus niet doen vanwege jouw vriend die daar voor 1 euro zit en willen ze toch dat doen zullen ze die vriend voor 1 euro per maand vervangende woonruimte moeten aanbieden. Dat is natuurlijk ongewenst en vandaar dat banken niet willen dat je het verhuurt, vanwege die huurbescherming.

Maar daar heeft niet alleen de bank last van, maar jij als huiseigenaar ook. Wettelijk gezien bestaat tijdelijke verhuur alleen in specifieke gevallen. Dus ook al heb jij een tijdelijk huurcontract afgesloten, het kan goed zijn dat die niet rechtsgeldig bevonden wordt. Dat is een probleem als jij het huis wil verkopen, maar de huurder wil blijven zitten. Dus er zitten absoluut nog meer haken en ogen aan het verhuren. Gelukkig hebben de meesten daar geen last van, totdat het wel echt een keer fout gaat.

[Staceybeesie]

Ik zou eens uitzoeken wat er gebeurt als je het huis laat gaan.
Ga gewapend met die info naar de bank, zeg dat je gaat verkopen met zo min mogelijk verlies maar dat de bank voor het verlies opdraait (en jouw kwijtscheldt op schrift), maar zo wel het verlies voor de bank beperkt. Als je het teruggeeft aan de bank en die moet dan maar zien hoe te verkopen. Verlies voor de bank zal dan veel groter zijn omdat jij vertrokken bent. Achter je aankomen in het buitenland is heel moeilijk namelijk.
kijken wat de bank zegt gewapend met de feiten in handenkom je het verst

Volgens mij werkt die truc alleen in Amerika Mark.
Heb het een aantal buurtjes zien doen. Eerst hele huis leeg verkopen op craigslist. Keuken kasten, badkamers, vloerbedekking, electriciteits kabels, deurklinken alles!
In de tussentijd nog wel een nieuwe lening aangaan, voordat je failliet verklaard wordt natuurlijk. Daarna gaat dat niet meer lukken vast.
En dan weglopen van je huis. En wie betaald dat? De prijsdaling in zoveel huizen omdat er zoveel foreclosures zijn. Juist ja de sukkels die wel gewoon hun hypotheekje betalen. En zo blijven er heel wat huizen onverkoopbaar leeg staan en zijn de huizen prijzen doordat banken goedkoper verkopen aan het dalen gegaan.
In Nederland kan je niet weg lopen van je schuld. En terecht!

[wbarbary]

Ik heb dit topic gestart.....en dacht echt geen reacties te ontvangen.......heb zoveel goede info gelezen...bedankt hiervoor....Om nog even wat onduidelijkheden te beantwoorden, we hebben een beleggingshypotheek met twee gecombineerde levensvezekeringen......
We hebben het huis voor 3 ton gekocht en verhuren het nu, maar komen nog steeds 500 euro uit eigen zak, waardoor we het erg moeiljk hebben hier in de States financieel....De bank weet dat we het onderverhuren, maar wil niks horen over verkoop......Ik heb al verschillende malen aangegeven dat we het huis niet meer kunnen betalen en wanneer de huurders eruit gaan ik niet weet hoe we de hypotheek gaan betalen....Het is zo'n zware last die ik met me mee draag elke dag dat ik opsta.....
De kans dat we naar Nederland terug gaan is zero procent......

[Sten]

[...]
Sten bv heeft een aflossingsvrije lening. Zij betaalt voor 100.000 euro op 10 jaar dan aan een rentevoet van 2.5 percent 200 euro per maand gedurende de ganse looptijd?

[...]

165,000

Rente percentage variabel tussen 3 en 4.5 % (ongeveer!). Dus reken maar uit hoeveel wij exclusief gas, water, licht, gemeentebelasting, VVE, etc. etc. betalen per maand. Het is even meer geweest, maar dat hebben we goed getrokken. Nu lees ik net het gunstige bericht dat er wordt verwacht dat de rente niet meer gaat stijgen, maar gelijk blijft of zelfs gaat dalen (wegens de beurs). Deze variabele rente heeft ons duizenden euro's voordeel opgeleverd! Ook hier heeft gegolden: het loonde onzekerheid aan te durven!
Dus Elke, en anderen: ja, het loont vaak echt in het diepe te springen. Te vertrouwen!

Het belang van de bank? Het verschil in rente en kosten die zij hebben, en wat wij betalen (meer).
Ik denk dat onze hypotheek verstrekker niet erg rijk van ons gaat worden, maar wij betalen altijd netjes en we zullen tot het uiterst mogelijk netjes blijven. Als ik (en ook Jeroen) diep in mijn hart kijk, weet ik dat ik vaak wel grote woorden gebruik, maar uiteindelijk zal de soep niet zo heet gegeten worden als zij opgediend wordt. m.a.w. We komen hier hopelijk wel mét de bank uit.

Toch begrijp ik Marks standpunt (Ned in Mo) maar al te goed, en neig ik er ook naar. Echter wat ik al zei: ik ben een ruwe bolster met een iets minder ruwe blanke pit. We zullen zien. En Elke, het is nog steeds geen oktober en de huurders lijken er wel degelijk te zijn. Je kunt somberen wat je wilt, maar Jeroen en ik gaan springen... tenzij er iets is zoals een orkaan, tornado, een algehele vliegstaking, een sputterende vulkaan, iemand die staalblokken aan onze schenen legt, ja, dan kunnen we niet.

Maar hier stem ik geheel met Mark in: niets gaat ons tegenhouden wat betreft onze Amerikaanse droom, en zeker geen brave bangigheid (of: bange bravigheid ) wat er met ons huis gaat gebeuren. Ja zeg, zo kunnen we nog een jaar gaan wachten zonder enige zekerheid! Als je het leven speelt volgens alle sociale regels (die elkaar ook nog eens tegenspreken), dan zul je nooit gelukkig worden.
Met een beetje geluk, kunnen en gaan wij dit netjes in Nederland oplossen...