DV2012: Inge67

[USInsider]

Gefeliciteerd met je nieuwe status !
Hebben jullie huizen gekeken in Santa Barbara ?
Laat weten hoe het verder gaat !

[kastelke]

En hoe ging dat? (de scholen en de huizen)

[inge67]

Dankjewel Oortjes

Ik had oorspronkelijk het idee om enkel in een bepaalde wijk vlakbij de kust te gaan kijken. We kwamen echter tot de conclusie dat je veel minder huis voor je geld zou krijgen daar in vergelijking met wijken verder bij de kust vandaan, Dit was meteen een streep door de rekening ivm de school die we zouden bezoeken. Hoewel het een heel aangenaam bezoek was dat ik ook op voorhand had geregeld, hebben we beslist om gelijk (en zonder afspraak) een paar andere scholen te bezoeken. Ook daar werden we heel hartelijk ontvangen.

Wat huizen betreft is ons plan ook gewijzigd, Huren is zeer duur in en rond Santa Barbara, Als we echter vertrekken van het kapitaal dat we zullen hebben na verkoop van ons huis, wordt het veel interessanter om zo snel mogelijk een huis te kopen ter plaatse. Op die manier krijgen we voor minder maandelijkse afbetaling veel meer huis dan indien we gaan huren.

Vraag is echter of we uberhaupt een lening zouden krijgen. Dat moet ik nog uitvissen. We hebben namelijk geen credit history. Bedoeling zou zijn om 50 tot 80 procent zelf in te brengen endan bij te lenen, Ik moet echter nog uitzoeken of we dan een lening krijgen

[inge67]

Oh nu vergeet ik nog bijna het belangrijkste: mijn man heeft zo goed als zeker een job. Nu al, vanuit Belgie en dan volgend jaar ter plaatse.

Via de vrienden die we ter plaatse hebben. Een vriend van hen was op zoek naar iemand for IT en liefst in Europa en met een Europese instelling, Hij is dan op gesprek geweest (in T-shirt en jeans en op sportschoenen want we hadden dat helemaal niet voorzien) en hijmoest maar even kijken of hij het wilde doen, Hij heeft er dan even over nagedacht en vandaag een email gestuurd dat hij het wil doen!

[kastelke]

Amai, dat gaat goed!!!

Wij hebben hier ook 'van ellende' een huis gekocht. Maar een lening konden we niet krijgen, zelfs niet met 90% downpayment. Kwam omdat we geen credit history hadden (we waren nog geen 3 maanden hier) en mijn man had nog geen job (hij begon een week later te werken). Dus ik hoop dat het voor jullie ginder wat vlotter gaat. En anders misschien maar net iets minder groot huren, een jaartje 'camperen', en dan kopen. Moesten wij niet cash hebben kunnen betalen, dan hadden we het zo ook gedaan!

[USInsider]

Meer goed nieuws ! Feliciteer je man ook he.

Mbt. kopen van een huis, ik raad het je af. Wij kochten destijds ook vrij snel een huis - mede door omstandigheden ter plekke - maar het heeft ons toch gekost. Het maakt je ook stukken minder flexibel, en dat wil je vooral in het begin toch zijn.

Het hebben van een baan is een pre voor krijgen hypotheek, idem een aanbetaling van 20-25 %. Maar het is stukken lastiger geworden een hypotheek te krijgen dan een paar jaar geleden. Zo je al een h. kunt krijgen zul je slechtere voorwaarden krijgen en een hogere rente moeten betalen denk ik.

Vergis je ook niet op de extra kosten als je koopt (oa. home-inspection, warranty shield, escrow fees, title insurance). Plus de meeste huizen, hoe move-in-ready ze ook lijken, hebben toch werk nodig is mijn ervaring (tenzij je volledig nieuw koopt).
Tel daarbij home owners insurance, gekoppeld aan de waarde van je huis (al snel tegen de $ 1000/jaar) en vooral de 1,5 % OG belasting (rond de $ 500/maand voor een huis van ong. $ 400.00.) Onderhoud aan airco en heating, waterheater ($ 150/jaar). Pestcontrol is dacht ik ook nodig in die buurt. Termite inspections. Dakinspecties. Klein en groot onderhoud aan huis/garage/tuin. Het kan in SoCal enorm regenen in het voorjaar, en de rest van het jaar is er volop zon, dat betekent slijtage.
Is je huis in een gated community of een PUD dan komen er HOA kosten bij.
In CA laten de meeste mensen hun tuin onderhouden - grasmaaien bij 90 graden F en hoger is geen pretje - dat is al snel 100-150 dollar/maand en als je huis een zwembad heeft is dat ong. 75 dollar/maand aan onderhoud.
Wil je het huis verkopen dan kosten de makelaars 6% plus er zijn andere kosten voor de verkoper, het telt echt lekker op.

Kortom, tenzij je weet dat je ergens een jaar of vijf zult blijven wonen is huren meestal de betere optie.
(En groot deel van de kosten die ik hierboven noemde zitten in de huur inbegrepen.)

[guinevere]

Ook ik raad je af of direct een huis te kopen. Ergens wonen is toch iets heel anders dan op vakantie gaan, of tijdens een kort orientatie bezoek. Het leven hier is anders dan in Nederland dus dingen die in NL niet zo belangrijk waren kunnen nu ineens juist de doorslag geven. Als je een huis koopt zit je er gelijk jarenlang aan vast, dus dat kan een hele dure vergissing zijn.

[inge67]

Ik ben de eerste om te zeggen dat ergens wonen niet hetzelfde is dan op vakantie gaan. We zouden dit ook niet doen zonder eerst alle kosten op te tellen en te kijken wat er nu het voordeligst is. Het blijft echter een feit dat zelfs met de extra kosten die Oortjes opnoemt, huren in Santa Barbara veel en veel duurder zou zijn voor ons. En dat dan voor een huisje of appartement dat veel en veel kleiner is.

Ik ga er trouwens niet van uit dat we heel erg snel zouden terugkomen. Zelfs al vallen er dingen tegen dan zouden we nog niet 123 terug naar Belgie verhuizen, Dat wil dus zeggen dat we onze tijd zouden nemen om het huis terug te verkopen als dat al nodig zou zijn,

[guinevere]

Maar je hoeft ook niet jarenlang te huren he! Ik zou gewoon een paar maandjes huren en dan in alle rust naar een huis opzoek gaan. Dit gaat toch niet alleen om geld?

Mijn commentaar wat verhuizen betreft had trouwens niks te maken met terug verhuizen naar Belgie, maar eerder naar een andere buurt. Je leert een gebied pas kennen als je er een tijdje woont. De buurt met het appartementen complex wat ik zo geweldig vond toen ik hier eerst kwam zou ik nu echt niet meer willen wonen ... de dingen die ik zo mooi vond zijn gewoon typisch Amerikaans en overal te vinden en verder had de buurt eigenlijk weinig te bieden had -- maar ja, met mijn roze "Nederlandse" bril zag ik dat niet direct.

Het was een geweldige tijd en ik heb er geen seconde spijt van, maar het zou eeuwig zonde zijn als we daar toen een huis gekocht hadden en er voor x aantal jaren aanvast zaten.

[kastelke]

Daar zit zeker iets in: even huren, en dan pas kopen. Valt de school dik tegen, dan koop je gewoon elders.

[kastelke]

Maar wat ik ook nog wou zeggen: als je op een berg cash zit, en je verwacht dat de prijzen niet echt meer zwaar gaan dalen, dan zou ik er ook niet langer dan noodzakelijk op blijven zitten! Moest ik hier 2 jaar gewacht hebben, dan zou me dat meer dan $80,000 gekost hebben (huur + stijging waarde huizen). Dat krijg je niet zo makkelijk nog eens extra boven bij elkaar verdiend op zo'n korte tijd!
Ik weet niet hoe de leningen in de US werken, maar dan kan je misschien beter starten met een iets minder gunstige rentevoet van 6%, en deze na 2 of 3 jaar laten herzien/herfinancieren. (wel navragen of dat kan, en wat de kosten zijn)

[Gast]

Wauw Inge! Dat is goed nieuws, gelijk een baan voor je man! Gefeliciteerd

Vwb huren of kopen. Tja, wij hebben wel gelijk gekocht (mbv werkgever). Wij zagen huren niet zitten, omdat we dan nog een keer moesten verhuizen en er zijn hier niet heel veel huurmogelijkheden. Het is wel een risico. Stel de school/buurt/baan etc. bevalt helemaal niet. Even snel je huis verkopen is er niet bij. Je bent een stuk minder flexibel. Maar je zou inderdaad voor een paar maanden kunnen huren, dan heb je net wat meer tijd om te kijken of de buurt/school bevalt.

Ik vind het altijd leuk om naar huizen te kijken op internet, ik heb net even gekeken naar huizen in Santa Barbara. Ik viel bijna van mijn stoel, allemensen wat een prijzen! Een heel verschil met hier

[USInsider]

Tsja en ons heeft twee keer kopen/verkopen in de afgelopen jaren ruim $ 150.000 - 175.000 aan makelaarskosten en waardevermindering gekost.
Dat vind ik een boel geld.
Ik bedoelde, Guinevere ook, niet terug naar Belgie, maar wat als je man een echt betere baan aangeboden krijgt in de Bay area ? Of als het bedrijf besluit te verhuizen ? (Been there, done that.) Of het bedrijf wordt overgenomen en je man zijn baan verplaatst ? (Been there, done that.)

We wonen nu in een fantastisch huis, gekocht voor een redelijke prijs. Maar we woonden wel al acht jaar hier en ik kende nu de plaats(en). Ik heb een jaar gezocht naar een huis, en dit huis ben ik over een aantal maanden vijf keer gaan bekijken - in het weekeinde, 's morgens vroeg, overdag, 's avonds enz. enz.
(Inmiddels dreigt dat we toch op termijn moeten verhuizen, da's dan another $ 50.000 down the drain, op zijn minst.)

Maar ik ken het probleem, wij kochten ook beide keren omdat er weinig/niets te huur was en de huren te hoog.
Overigens ben ik in mijn vergelijking vergeten te vermelden dat OG belasting en interest hypotheek aftrekbaar is van de Fed. en CA belastingen.

Inge, veel huurhuizen kun je alleen vinden door door buurten te gaan rijden en te kijken of er 'te huur' bordjes staan. Heb je dat gedaan ?

[USInsider]

Even rentals in S.B. gegoogled en inderdaad - da's niet mis.
Maar toen even op de MLS gekeken voor S.B. en huizenprijzen, voor een beetje redelijk onderkomen, zijn toch snel $ 750.000 en hoger.
De prijzen verbazen me niet want ik weet wat de huizenprijzen hier zijn in de op zich arme Central Valley met grote werkloosheid en slechte lucht.
De confirming loan limits (wat nog acceptabel is voor overheids'garantie') ligt niet voor niets voor S.B. county ruim $ 200.00 hoger dan de 'normale' limiet. (Daarboven wordt het een jumbo-loan, moeilijker te krijgen en ook duurder).
Ik vond ong. $ 700.000 als de median home price, maar ik weet niet hoeveel 'kippenhokken' S.B. te koop heeft.

Kortom aan rente zal dat toch (netto) zo'n 2200 dollar per maand zijn (aflossing buiten beschouwing gelaten) bij 25% down payment, OG bel. 700-800/maand (netto), plus verzekeringen beduidend hoger dan ik aangaf. Ik realiseerde me ook dat je voor S.B. earthquake coverage moet nemen denkelijk en mogelijk ook flood insurance.

[USA2004]

Goed nieuws allemaal Inge, mooi!

Ik ben het met de vorige posters eens: ik zou eerst een half jaartje of een jaartje huren voordat je wat koopt. Op die manier kun je de stad en de omgeving echt goed leren kennen voordat je een grote aankoop beslissing neemt.

[FlipjeBTiel]

Ik realiseerde me ook dat je voor S.B. earthquake coverage moet nemen denkelijk en mogelijk ook flood insurance.

Die eerste mag niet vereist worden (en is vrij zinloos: het eigen risico is typisch veel hoger dan de gemiddelde schade bij een aardbeving). De tweede zal afhankelijk zijn waar je zit, en bij elk huis zal de verkoper dat melden in de disclosures, dus weet je waar je aan toe bent.

Verhoogde limieten voor conforming loans zijn nog te laag voor de getallen die je aanhaalt: het is $417K. Een super-conforming loan kan wel: limiet van $625.5K, met ong. 0.25% meer. Daarboven wordt het een jumbo. Overall lijken de nummers die je noemt wel realistisch, behalve dan dat de bank die hypotheek wel moet afgeven en onze ervaring (net een huis gekocht) is dat ze op het moment verdraaid kritisch zijn.

Op http://www.neighborhoodscout.com zie ik een median rental price van $1,657 en dat 56% van de mensen huurt. Het kan zijn dat studentenkamers die getallen verklaren: ik zou eerder $4K/maand voor een huis verwachten in een locatie als SB. Overigens beweren ze op die site dat SB een median home value van $1,059,631 heeft.

@Inge67: Over het opbouwen van credit: wellicht is het mogelijk dat je man een dat je man nu al een deel van het salaris hier in de VS ontvangt? Op die manier kun je een relatie bij een bank opbouwen, en beginnen aan secured credit cards, en heb je wat credit history tegen de tijd dat jullie daadwerkelijk verhuizen.

Huurhuizen staan tegenwoordig ook vaak op zillow.com. Op z'n minst handig voor het maken van vergelijkingen.

Gr., Flipje

[Ziva]

Inge, heel gaaf om te horen!!! Dat is alvast weer een dikke stap in de juiste richting!

Huren of kopen is beide lastig maar daar gaan jullie wel uit komen. Supergaaf!!!

Bedenk me net iets, misschien kun je als je iets koopt het wellicht verhuren als je besluit te verhuizen? Dan zou kopen juist heel lucratief kunnen zijn

[Gast]

Is het dan niet handiger om te wachten met kopen? Je hebt een groot gedeelte van de aankoopprijs op de rekening staan en wil de rest financieren. Stel je huurt eerst een jaar, dan heb je aardig wat credithistory opgebouwd en kun je een poging wagen om een hypotheek aan te vragen. Zou dan toch moeten lukken met een grote downpayment.

Direct kopen zou betekenen dat je waarschijnlijk veel minder hypotheek krijgt tegen een hogere rente (als je het al voorelkaar krijgt) en dan misschien genoegen moet nemen met "minder" huis. Je zult toch de eerste maanden moeten overbruggen denk ik, een huis kopen kan lang duren (onderhandelingen, opleverdatum) omdat je in een bepaald schooldistrict wil wonen (staat er straks wel iets passends te koop?). Vooral met die hoge huizenprijzen daar wil je toch zeker weten dat je een goede beslissing neemt. Wij hebben trouwens ook enorm veel gehad aan een plaatselijke makelaar. Wij wisten helemaal niks van Amerikaanse huizen. Waar moet je op letten etc. Zorg ook voor een goede home-inspector als je een huis op het oog hebt.

[Old Faithful]

Proficiat, Inge.

[inge67]

We gaan sowieso eerst huren. Ik ga echt niet van hieruit een huis kopen. Ik bedoel gewoon zo snel mogelijk wat kopen. Zodra we weten of de buurt ons bevalt, of de school Ok is en of we een lening krijgen. Krijgen we niks dan kan het zijn dat we iets klein en goedkoops kopen. Ik geloof niet zo in huren, voor mij is dat weggegooid geld. Zelfs al heb je kosten aan een huis, de investering is nog steeds in het huis zelf. Geld aan huur is geld weg.

Maar ik vind jullie input nog steeds heel interessant en lees alles met zeer veel interesse