Investeren in Amerikaans vastgoed

[Gilles.]

Het is goed hier een eerste initiële advisering te krijgen, maar als je dit echt wil gaan doen ontkom je niet aan professionele adviseurs.

Uiteraard zou ik er nooit aan beginnen zonder professioneel advies. Maar ik denk wel dat je een punt hebt, als buitenlander zal het moeilijk worden om een aantrekkelijk rendement te verwezenlijken omdat je er veel extra kosten hebt ivm een Amerikaan (zoals inderdaad duurdere financiering, property management en eventuele dubbelbelasting). Al is het idee om een huisje in de Verenigde Staten te bezitten al een hartverwarmende gedachte . Idealiter wordt je natuurlijk eerst een Amerikaan, maar dat is een heel ander verhaal. Daarvan dromen de meesten op dit forum wel denk ik.

[Hockey]

Als je dit doet om in de toekomst een greencard te bemachtigen, doe het niet. Want deze route levert je nul komma nul kans op. Tenzij je zodanig veel geld kan investeren dat je ook direct een greencard kan bemachtigen.

[USInsider]

Ik droom van de dag dat ik terug ga naar mijn eigen land - maar dat is een ander verhaal.

Overigens zegt mijn krant dat in sommige gebieden te huizenprijzen alweer aan het over-verhitten zijn.
Als het zo makkelijk was om rijk te worden in vastgoed, dan was ik in de afgelopen jaren wel meer mensen tegengekomen die dat hadden gedaan. Maar ik ben vooral mensen tegengekomen die een enorme klap hadden gekregen in de housing-crisis.

[goldenhills]

Wordt ESTA bovendien eigenlijk vaak geweigerd? Ik dacht dat dat niet frequent gebeurde aangezien toerisme me toch wenselijk lijkt voor de Amerikaanse economie.

ESTA wordt niet vaak geweigerd, maar verreweg de meeste mensen hebben geen vastgoed in de VS... Toerisme en zaken doen is allemaal prima, maar het lijkt er erg op dat immigration officers niet graag een risico zien dat er andere motieven zijn.

[Gilles.]

Als je dit doet om in de toekomst een greencard te bemachtigen, doe het niet. Want deze route levert je nul komma nul kans op. Tenzij je zodanig veel geld kan investeren dat je ook direct een greencard kan bemachtigen.

Neen, dat besef ik wel. Het zou meer zijn uit interesse voor investeren, vastgoed en de Verenigde Staten. Niet om een green card te verkrijgen.

[Gilles.]

Ik droom van de dag dat ik terug ga naar mijn eigen land - maar dat is een ander verhaal.

Vind je het daar dan zo tegenvallen?

Maar ik ben vooral mensen tegengekomen die een enorme klap hadden gekregen in de housing-crisis.

Bij een crisis heb je natuurlijk altijd winnaars en verliezers. Ik kan me inbeelden dat er ook mensen zijn die dankzij de crisis hun fortuin significant hebben kunnen uitbreiden, omdat je na de crisis huizen aan zeer lage prijs kon kopen en de dollar toen ook nog eens laag stond.

[USInsider]

Een aantal rijke investeerders is nog wat rijker geworden. Dat is waar.
Niemand heeft iets hoeven terugbetalen van de in feite gestolen centen.
Voor gewone mensen valt er meestal weinig te halen en veel te verliezen.
In de US zijn de winnaars een kleine bovenlaag, en zijn de verliezers de mensen in de onderste lagen van de samenleving.
Maar als dat principe je aanspreekt, prima - moet je wel zeker weten dat je tot de top behoort.
Want hier geldt: hoe minder je hebt, hoe meer je betaalt.

Ik had geen verwachtingen omtrent dit land, ik heb nl. nooit de behoeft gehad er te gaan wonen.
Mijn man kreeg hier een baan aangeboden. Reuze leuk voor hem, niet zo leuk voor mij.

[kastelke]

Als je dit doet om in de toekomst een greencard te bemachtigen, doe het niet. Want deze route levert je nul komma nul kans op. Tenzij je zodanig veel geld kan investeren dat je ook direct een greencard kan bemachtigen.

Neen, dat besef ik wel. Het zou meer zijn uit interesse voor investeren, vastgoed en de Verenigde Staten. Niet om een green card te verkrijgen.

Waarom de US? Waarom niet je eigen land?

[USInsider]

Gilles waar ik woon hebben mensen in de 'froth years' inderdaad huizen gekocht - nog voor ze gebouwd waren - en die voor $ 100,000 meer kunnen verkopen een jaar later. Ze betaalden wel volledig belastingen op die winst.
Maar het was een soort Ponzi scheme. De eersten die het deden kwamen ermee weg, de middenmoot - als ze geluk hadden - speelde quitte, en de laatkomers verloren $ 100,000 op hun pandje.

Degenen die er echt aan verdienden waren de slimme jongens en meisjes op Wall Street en omg. - die de hypotheken sliceden en diceden. Die door een adm. wonder kon de 'toxic waste' van het produkt plotsklaps verandert worden in investment grade opportunities. Dit mede dankzij de - door de investmentbankers betaalde - ratings-bedrijven. Investment grade, AAA, AA, A betekent gradaties van veilig, zo een produkt mag bv. een pensioenfonds kopen.
Vervolgens werden er enorme bonussen uitgekeerd op winsten, louter berekend.

Het gaat dus niet om winnaars en verliezers. Het gaat erom wie de zaak het beste kan en mag belazeren. That's America.

Laat je niet aanpraten dat een huis potentie heeft wederom op kort termijn de prijs te halen van 2005. Dat was een once-in-a-lifetime event - en we hopen dat het niet nog een keer gebeurt.
Realiseer je ook dat de US enorm bureaucratisch is. Overal zijn tig formulieren voor nodig.

[ned in MO]

OK Gilles, zal je even met beide voeten op de grond zetten.

Lening krijgen als buitenlander die niet eens in amerika woont van een amerikaanse bank? 0,0001% kans. Misschien als je 70% downpayment doet maar ik neem niet aan dat dit het geval is.
Een LLC opzetten en met de LLC een lening aangaan? 0,000000000000001% kans. Raad eens wie hoofdelijk aansprakelijk is voor een lening? Juist. Niet de LLC maar nog steeds ben jij hoofdelijk aansprakelijk.
Draai het eens om. Jij hebt een paar miljoen op de bank en er komt een amerikaan die jou geld wil hebben om in belgie wat pandjes te kopen voor de verhuur.
Deze amerikaan weet van toeten noch blazen maar heeft het idee dat hij in belgie goed geld kan verdienen hiermee. Zou jij hem geld lenen?

Ben al 15 jaar real estate broker en heb zelf ook geeinvesteerd in Real estate.

Behalve over de aankoop heb ik het nog niet eens gehad over alle andere pittfalls waar je in kan vallen en waar je geen controle over hebt omdat je aan de andere kant van de plas woont.

[Gilles.]

De lening moet eigenlijk niet zozeer uit een Amerikaanse bank komen. De bedoeling was gewoon om een lening af te kunnen sluiten in dollar, maar dit kan misschien ook gewoon in een Belgische bank. Volgens mij staat de huidige koers namelijk vrij hoog (toegegeven dat dit wat speculatie is en dat de wisselkoers verschillende richtingen uit kan gaan). Als je dan de lening aangaat in euro en je moet deze (gedeeltelijk) terugbetalen met de huuropbrengsten (overigens betaald in dollar) en de dollar zakt tov de euro, kan je echter wel wat problemen krijgen met de afbetaling. Daarmee lijkt het me beter om te lenen in dollar. Maar zelfs als je bij een Belgische bank leent blijft het probleem nog steeds dat je een relatief hoge rente zal moeten betalen.

Ik denk dat het vooral de hoge kosten (in de vorm van hoge rente, onderhoudskosten, property management bureau, dubbele belastingen, etc) zijn die het rendement van dergelijke investeringen oninteressant maken.

[ned in MO]

Een belgische bank gaat jou geen lening geven tenzij je voldoende onderpand hebt (lees overwaarde in je huis in belgie)
Nogmaals. Je hebt een collega die naar je toekomt omdat hij weet dat je een paar miljoentjes op de bank hebt. Je collega zegt ik wil graag geld van je lenen omdat ik in amerika wat huurhuisjes wil kopen omdat ik daar geld op kan verdienen en omdat het mijn hobby is. Zou jij je collega dat geld lenen? ookal krijg je 10% rente? Dat zou me nog meer zorgen baren want als je al 10% aan de bank betaald, hoe moet je er zelf dan nog wat aan verdienen?

[johan67]

Dit plan gewoon helemaal vergeten.

Als je het al voor elkaar krijgt (wat ik sterk betwijfel, zie andere reacties), je krijgt spijt als haren op je hoofd omdat het rendement gigantisch tegen zal vallen en het je waarschijnlijk een verlies geeft.

Ik ben in 2009 naar US verhuisd, inderdaad net na het instorten van de markt, en heb hier het eea gekocht. Een aantal objecten verhuurd tegen een redelijk rendement, gem rond de 15% maar alleen omdat ik property management zelf doe en in de goede tijd kocht.
Op dit moment kan ik niets kopen waar ik dit rendement op maak, ok, ik kijk alleen lokaal en ik zit een streek waar de prijzen flink omhoog gaan. Maar hier in West MI hoor ik van andere investeerders gelijke verhalen. Tenzij op grote schaal zijn er geen "kleine" investeerders die nu instappen.

Waar je helemaal op leeg zult lopen zijn de volgende zaken:
- aanschaf, denk je echt dat je als buitenlander via makelaars interessante objecten vindt? die geven ze veel liever aan locale investeerders (zoals ik) dus je krijgt alleen toegang tot objecten die locale inversteerders al niet meer interesant vinden.
- bij grote reparaties of onderhoud, zal iedereen jou als buitenlander hoge prijzen berekenen, je kunt toch niets.
- property management company, idem dito, die staan echt niet aan jou kant en als je ze ingehuurd hebt, kom je er niet vanaf en kun je alleen maar slikken.
- accountants

Met name het laatste, loopt gigantisch op. Tenzij je een heel complex doet met 10 tallen huizen is dit nooit te betalen met 1 of zelfs een paar huizen. Je aangift hier in US voor een buitenlander is complex, zeker als je dan nog eens met een LLC gaat werken. Als je ooit verkoopt, zijn er speciale anti-speculatie wetten, die het voor buitenlanders heel onaantrekkelijk maken om winst op OG weer naar het buitenland te brengen.

Stop je geld liever in een EUropees belegings fonds die op dit moment allemaal tussen de 8 en 12% draaien.

[USInsider]

Ik denk dat een Eur. bank geen geld gaat geven aan een kleine investeerder die een huisje in de US wil kopen.

[LittlePhoenix]

Ik droom van de dag dat ik terug ga naar mijn eigen land - maar dat is een ander verhaal.

Ik denk dat je heel erg teleurgesteld zal zijn. Het Nederland waar jij naar verlangt bestaat niet meer/heeft misschien nooit bestaan.

Hebben jullie plannen om t.z.t terug te gaan?

[USInsider]

Ik was vorig jaar terug en het was precies zo als ik me herinnerde. Televisie irritant, winkels te vol, mensen rokend overal, straten met poep, veel regen, meteen een bekeuring, huisjes klein klein en met enge trappen, mensen vaak onbeeefd.
What's not to like ?
Maar het is MIJN land, warts and all, en daar gaat het om.